مجله حقوقی دلتا

بالا بودن هزينه اجاره يا خريد ملك‌هاي تجاري باعث شده تا فردي بخواهد از ملك مسكوني خود براي مقاصد تجاري استفاده كند. البته طبق قانون، تغيير كاربري ساختمان‌هاي مسكوني غيرقانوني است مگر در برخي موارد كه قانون استثنا قائل شده است. با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد.

​

كاربري ساختمان از مواردي است كه در خريد و اجاره ملك اهميت زيادي دارد. گاهي ممكن است افراد بنا به دلايلي ناچار به تغيير كاربري ساختمان شوند به همين دليل بايد از هزينه تغيير كاربري آگاه شوند. در مجله دلتا در خصوص تغيير كاربري ساختان موارد زير توضيح داده شده است.

كاربري ساختمان چيست؟
كاربري ساختمان عبارت است از تعيين نحوه استفاده از يك ساختمان بر اساس طرح تفصيلي شهرداري، چگونگي بهره‌برداري از ساختمان و فعاليت‌هاي شهري اطراف ساختمان كه همه اين موارد توسط شهرداري انجام مي‌شوند. در واقع هر ساختماني كه ساخته مي‌شود براي هدف خاصي از آن استفاده مي‌شود. ممكن است ساختماني به‌ منظور سكونت‌، تجارت و… بنا شود كه همه اين موارد در شناسنامه ساختمان كه به آن پروانه ساخت ساختمان مي‌گويند ذكر مي‌شود. پروانه ساخت شامل مشخصات فني ساختمان اعم از متراژ همه واحدها، متراژ كل ساختمان، تعداد طبقات، مشاعات ساختمان و از همه مهم‌تر كاربري ساختمان است.

​

انواع كاربري ساختمان
۸ نوع كاربري ساختمان وجود دارد كه به‌طور مختصر بيان ذكر مي‌شود.

كاربري مسكوني
كاربري تجاري
كاربري كشاورزي
كاربري صنعتي
كاربري خدماتي
كاربري ورزشي
كاربري معدن
فاقد كاربري
شايان ذكر است زمين يا ملك فاقد كاربري به زميني گفته مي‌شود كه جزء اموال ذخيره‌ شده شهرداري است. مانند زمين‌هاي دفع پسماندهاي شهري و…

شرايط تغيير كاربري مسكوني به تجاري
بالا بودن هزينه اجاره يا خريد ملك‌هاي تجاري باعث شده تا فردي بخواهد از ملك مسكوني خود براي مقاصد تجاري استفاده كند. البته طبق قانون، تغيير كاربري ساختمان‌هاي مسكوني غيرقانوني است و كميسيون ماده ۱۰۰ شهرداري در صورتي‌كه از اين امر مطلع شود برخورد قانوني خواهد كرد. البته استثناهايي براي تغيير كاربري ساختمان و استفاده تجاري از اماكن مسكوني وجو دارد كه در ادامه ذكر شده است.

مشاغل مجاز در ساختمان‌هايي با كاربري مسكوني
• وكلا اين امكان را دارند كه اماكن مسكوني را اجاره كنند و از آن به‌عنوان دفتر وكالت استفاده كنند.
• پزشكان مي‌توانند از اماكن مسكوني به‌عنوان مطب استفاده كنند.
• دفتر اسناد رسمي ديگر استثنا است كه مي‌توان آن را در ملكي مسكوني داير كرد.
• دفتر ازدواج و طلاق در ساختمان مسكوني قابل تاسيس است و دفتردار مي‌تواند فرايند قانوني ازدواج و طلاق را در آن انجام دهد.
• دفتر روزنامه و مجله نيز مي‌تواند در ملكي مسكوني داير شود درصورتي‌كه بخش چاپ يا بسته‌بندي در آن انجام نشود و صرفا دفتر مركزي براي مراجعين و بخش اداري باشد.
• مهندسين نيز مي‌توانند از واحدهاي مسكوني استفاده كنند و دفاتر مهندسي خود را در آن ايجاد كنند.
• استفاده از واحد مسكوني براي مشاغل خانگي و حرفه‌هايي كه به‌صورت خانگي راه‌اندازي مي‌شوند؛ مانند فروش سبزي، ترشي و ديگر موارد آماده براي طبخ..
• حرفه‌هاي وابسته به امور پزشكي مي‌توانند با اجاره‌ واحدهاي مسكوني اقدام به راه‌اندازي مراكز خود كنند
• مدارس ابتدايي و راهنمايي از ديگر موارد استثنا هستند كه مي‌توانند فعاليت خود را در واحدهاي مسكوني آغاز كنند.
• آموزشگاه‌ها نيز از ديگر مشاغلي هستند كه منع قانوني در واحدهاي مسكوني ندارند. آموزشگاه‌هاي زبان‌هاي خارجي، آموزشگاه‌هاي وابسته به هنر و موسيقي… كامپيوتر و برنامه‌نويسي از رايج‌ترين اين موارد هستند.

​
• داروخانه‌ها در صورتي‌كه همسايه‌ها شكايتي نداشته باشند يا مزاحمت، سد معبر و تخلفي نكنند، مي‌توانند از واحدهاي مسكوني كه اغلب در مجتمع‌هاي بزرگ هستند، بهره‌برداري تجاري كنند.
• دفاتر پيشخوان دولت
• در واحدهاي مسكوني، مي‌توان نسبت به تاسيس مهدكودك نيز اقدام كرد و مجوز لازم را اخذ كرد.

مراحل تغيير كاربري واحدهاي مسكوني به تجاري
شخصي كه مي‌خواهد نسبت به تغيير كاربري ساختمان خود اقدام كند، مي‌تواند با طي فرايندهاي مربوطه كاربري مسكوني را به تجاري تغيير دهد. اغلب موارد افراد اين تغيير كاربري ساختمان را به خاطر ارزش بيشتر كاربري تجاري انجام مي‌دهند.
تغيير كاربري ساختمان مسكوني به تجاري از دو طريق امكان‌پذير است:
• تغيير كاربري از راه تخريب واحد مسكوني يا بخشي از آن و نوسازي در راستاي ايجاد استانداردهاي لازم براي يك واحد تجاري
• تغيير كاربري از راه دريافت مجوز لازم در شرايطي كه استانداردهاي يك واحد تجاري از پيش در ملك رعايت شده باشد.

اشخاص براي درخواست
 تغيير كاربري بايد به دفاتر خدمات نوسازي مراجعه كنند. ابتدا بايد فرم مربوطه تكميل شود و در آن علاوه بر مشخصات هويتي، مشخصات ملك را نيز قيد شود. همچنين بايستي است نوع تغيير كاربري ساختمان اعلام شود تا طبق آن اقدامات لازم انجام شود. سپس متقاضي فرم حاوي اطلاعات مذكور به دفاتر خدمات نوسازي ارسال و متعاقبا پاسخ آن دريافت خواهد كرد. شايان ذكر است كه مراحل فوق به‌ صورت الكترونيكي انجام مي‌شود.

بيشتر دعاوي و اختلافات ساكنان بر سر مشاعات يا قسمت‌هاي مشترك ساختمان است، به همين دليل لازم است كه قوانين و مقررات اين بخش‌ها مشخص شوند.

مشاعات ساختمان به قسمت‌هاي مشترك ساختمان گفته مي‌شود كه قوانين و مقررات خاص خود را دارد. به طور كلي مالكيت آپارتمان به دو بخش تقسيم مي‌شود كه شامل مالكيت بر قسمت‌هاي اختصاصي و مالكيت بر قسمت‌هاي مشترك يا مشاعي است. در مجله دلتا به نكات مهمي از بخش‌هاي مشترك ساختماني اشاره و طبق قانون تملك آپارتمان‌ها توضيح داده شده است.

مشاعات ساختمان
اساسا آن قسمت‌هايي از آپارتمان كه مالكيت بر آن‌ها در سند به طور جداگانه آمده است را قسمت‌هاي اختصاصي مي‌نامند و طبيعي است كه ديگران حق استفاده از آن را ندارند. به عنوان مثال آشپزخانه، اتاق خواب، بالكن و پاركينگ و انباري به عنوان فضاي اختصاصي در نظر گرفته مي‌شوند. اما بيشتر دعاوي ساكنان و اختلافات آن‌ها بر سر مشاعات يا قسمت‌هاي مشترك است.

بخش‌هاي مشاعي ساختمان
پشت بام
راهرو
زمين ساختمان
آسانسور
درب ورودي
پاركينگ اضافي
ورودي پاركينگ
باغچه
تاسيسات مشترك
پله‌ها
شوفاژخانه
انشعابات مشترك
لابي
اين موارد تقريبا تمام مشاعات ساختمان بود، اما مهم‌تر از آن كه شايد سوال اصلي شما نيز باشد قوانين مشاعات ساختمان است.

قوانين مشاعات ساختمان
به عنوان قاعده كلي بايد توجه داشت كه نمي‌توان از مشاعات به گونه‌اي استفاده كرد كه مانعي براي استفاده ديگران باشد. در زير به چند مورد مهم كه بيشتر اختلافات را در اين موضوع به خود اختصاص داده‌اند اشاره مي‌كنيم.

هيچ كدام از مالكين حق تصرف در مشاعات را ندارند، پس نمي‌توان مشاعات ساختمان را به كسي واگذار كرد، مگر آنكه دو شرط رعايت شود. ۱)‎قانون اين اجازه را داده باشد.  ۲)‎با ساير ساكنين توافق شده باشد.
استفاده از مشاعات نبايد باعث آزار و اذيت ساير ساكنين شود. به عنوان مثال شما نمي‌توانيد در حياط ساختمان حيواني را نگه داريد يا جشني را در حياط برگزار كنيد، مگر با رضايت سايرين.
نمي‌توان زباله هاي خود را در راهرو گذاشت.
نمي‌توان خودروي خود را در محلي به غير از محل تعيين شده پارك كرد.
نمي‌توان شكل و رنگ آپارتمان را بدون توافق سايرين تغيير داد.
نمي‌توان در نقشه ساختمان تغييري ايجاد كرد، مگر با همان دو شرط ذكر شده.
اسباب‌كشي و حمل مصالح ساختماني و نخاله‌هاي ناشي از تعميرات نيز با آسانسور ممنوع است.
مطلب پيشنهادي: براي ‌آشنايي بيشتر با قوانين مشاعات ساختماني “ مشاعات ساختمان چيست و چه قوانيني دارد؟” را مطالعه كنيد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

گاهي پس از انجام تمام اقدامات قانوني و اعلام نظر و حكم دادگاه مبني بر نوسازي ساختمان، باز هم برخي مخالفان اين امر، آپارتمان خود را ترك نمي‌كنند و بر مخالفت خود اصرار مي‌ورزند. در اين گونه موارد قانون از قوه قهريه استفاده مي‌كند.

نوسازي ساختمان همان قدر كه مي‌تواند در ظاهر و زيبايي ساختمان تاثير گذار و مفيد باشد گاهي مي‌تواند باعث بروز مشكلات و گرفتاري براي اهالي يك مجتمع و آپارتمان هم باشد به اين صورت كه گاهي مالكان واحد‌هاي يك ساختمان درباره نوسازي آن با يكديگر به اختلاف برمي‌خورند. و اين اختلاف نظرها تا جايي پيش مي‌رود كه حتي كار به دادگاه مي‌رسد. در مجله دلتا چگونگي حل اختلافات مالكان در خصوص نوسازي ساختمان مورد بررسي قرار گرفته است. در ادامه با ما همراه باشيد.

مراجعه به شوراي حل اختلاف
در مواردي كه برخي از همسايگان موافق و برخي ديگر مخالف نوسازي ساختمان باشند و به همين دليل با مشكل مواجه شوند، براي حل اختلافات بايد به شوراي حل اختلاف مراجعه كنند. به اين صورت كه كسي كه خواهان نوسازي ساختمان است، بايد دادخواست خود مبني بر «تمايل به نوسازي» را به شوراي حل اختلاف ارائه دهد. شورا نيز بعد از بررسي، موضوع را براي رسيدگي تخصصي و تشخيص نهايي فرسودگي ساختمان به سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري واگذار مي كند. كارشناسان تشخيص مي‌دهند كه آيا عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده است يا خير. بنابراين اگر كارشناسان تشخيص دهند كه ادامه زندگي در ساختمان، خطر يا ضرر مالي و جاني به همراه دارد، با بازسازي آن موافقت مي‌كنند.

اختلاف نظر كارشناسان در مورد نوسازي ساختمان
گاهي ميان كارشناسان دادگستري نيز در خصوص نوسازي، اختلاف نظر ايجاد مي‌شود. در اين مواقع، قاضي رأي را بر اساس نظر اكثريت كارشناسان صادر مي‌كند.

نحوه انتخاب كارشناسان دادگستري
بر اساس قانون، مالكان مي‌توانند كارشناسان را انتخاب كنند. اگر هم مالكان ساختمان براي انتخاب كارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت مسكن و شهرسازي، با درخواست مدير يا هيأت‌ مديره، خود به انتخاب كارشناس مبادرت مي كند.

حكم دادگاه مبني بر نوسازي ساختمان
بر اساس قانون تملك آپارتمان‌ ها: «در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري، عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت ‌هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌توانند بر اساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكاني كه از همكاري خودداري مي‌ورزند، نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام كنند.»
به اين ترتيب حقوق ساكنان مخالف نوسازي هم رعايت مي‌شود. در واقع، حتي اگر كارشناسان رسمي دادگستري، حق را به موافقان تجديد بنا بدهند و رأي نوسازي ساختمان از سوي قاضي صادر شود، باز هم قانون براي مخالفان نوسازي حق و حقوقي قائل است و موافقان هم نمي‌توانند بدون تأمين مسكن يا محل زندگي براي ساكنان مخالف، نوسازي آپارتمان را آغاز كنند. بنابراين موافقان براي شروع نوسازي بايد مسكني متناسب با شأن همسايه‌ هاي مخالف تهيه و بعد از نقل مكان آن‌ ها به خانه جديد، نوسازي ساختمان را شروع كنند.

توقيف اموال ساكنان مخالف نوسازي ساختمان
بعد از اين كه عمليات بازسازي به پايان برسد و سهم هر يك از واحد‌ها اعم موافقان و مخالفان و هزينه‌ هاي بازسازي مشخص شود، سهم مالكان مخالف و مبلغي كه براي اجاره مسكن براي آن‌ ها پرداخت شده است، از آن‌ها پس گرفته مي‌شود. اگر هم اين افراد توانايي پرداخت بدهي ‌شان را نداشته باشند، ساكنان طلبكار مي‌توانند حكم توقيف اموال بدهكار را بگيرند. بنابراين براي پرداخت شدن بدهي و در صورت دريافت حكم توقيف اموال، همان ملكي كه نوسازي شده است، توقيف مي‌شود تا ساكنان طلبكار بتوانند طلب خود را دريافت كنند.

دستور تخليه چه زماني صادر مي‌شود؟
گاهي پس از انجام تمام اقدامات قانوني و اعلام نظر و حكم دادگاه مبني بر نوسازي ساختمان، باز هم برخي مخالفان اين امر، آپارتمان خود را ترك نمي‌كنند و بر مخالفت خود اصرار مي‌ورزند. در اين گونه موارد اجراي مقررات  قانوني  مي تواند به اختلاف ها پايان دهد. و اين اختيار را به مدير ساختمان مي‌دهد كه با مالك متخلف برخورد كند. در اين مواقع، با درخواست مدير يا مديران ساختمان، رييس دادگستري يا رييس مجتمع قضايي محل، دستور تخليه آپارتمان هاي مخالفان را صادر مي كند

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

يكي از اسناد مهمي كه در فرآيند ساخت يك ساختمان بايد تهيه شود، شناسنامه فني و ملكي ساختمان است كه با استفاده از آن مي‌توان به اطلاعات مفيدي در مورد ساختمان دست پيدا كرد.

شناسنامه فني و ملكي ساختمان از مدارك اساسي و ضروري ساختمان به شمار مي‌رود، كه اطلاعات مهم و كاربردي در آن درج شده است. افراد در هنگام خريد ملك بايد براي شناسايي وضعيت ساختمان آن را ملاحظه كنند. زيرا براي خريد يك خانه، همه چيز در قيمت و ظاهر آن خلاصه نمي‌شود. در مجله دلتا به بررسي شناسنامه ساختمان پرداخته شده است.

شناسنامه فني و ملكي ساختمان چيست؟
شناسنامه فني و ملكي ساختمان يكي از اسناد مهمي است كه  در فرآيند ساخت بايد تهيه شود و با استفاده از آن مي‌توان به اطلاعات مفيدي در مورد ويژگي هاي بنا دست پيدا كرد. در واقع براي ساخت ساختمان زمان زيادي لازم است كه در هر مرحله قانوني آن بايد مجوزهاي مختلفي از سازمان هاي مربوطه دريافت شود. تعداد اين مجوزها زياد است و از مراحل اوليه ساخت و ساز تا مرحله صدور پروانه را در بر مي‌گيرند. بايد توجه داشت كه در صورت عدم تهيه اين مجوزها نمي‌توان از ساختمان مزبور استفاده كرد. بنابراين منظور از شناسنامه فني و ملكي ساختمان سندي است كه اطلاعات فني و مشخصات ملكي ساختمان در آن درج شده است. به طور كلي تمامي ساختمان‌ هايي كه به صورت قانوني و زير نظر مراجع رسمي كشور ساخته شده باشند، از اين شناسنامه برخوردار خواهند بود. اين شناسنامه به شكل يك دفترچه اطلاعات است. و وزارت مسكن و شهرسازي مسئوليت طراحي و چاپ اين شناسنامه را بر عهده دارد. شايان ذكر است كه شناسنامه فني و ملكي ساختمان بايد در زمان خريد و فروش ملك، همراه با كليه اسناد و مدارك مرتبط به خريدار واگذار شود.

دلايل اهميت شناسنامه فني و ملكي
۱.كسب اطلاعات كافي و مفيد در مورد مشخصات فني ساختمان

در اين سند، اطلاعات فني و ويژگي ‌هاي ساخت ساختمان ذكر مي‌شود. به عنوان مثال در اين اسناد شيوه اسكلت بندي ساختمان و روش ‌هاي مورد استفاده براي ساخت و ساز قيد مي‌شوند.

۲.فراهم شدن بستري مناسب به منظور اخذ تصميمات جديد براي بازسازي ساختمان در سال‌ هاي آينده

علاوه بر اين كه مي‌توان وضعيت فعلي ساختمان را بررسي كرد. به طور مثال خريدار با مطالعه اين سند متوجه مي‌شود مصالح به كار برده شده در ساختمان مقاوم هستند يا خير؟

مي‌توان گفت اطلاعاتي كه از اين شناسنامه به دست مي‌آيد، براي تصميم گيري‌ هاي آينده در مورد ساختمان لازم خواهند بود. زيرا با استفاده از اطلاعات مندرج در اين شناسنامه مي‌توان نسبت به مقاوم سازي سازه در سال ‌هاي بعد تصميمات ديگري گرفت.

۳.تعيين كننده كاربري ساختمان

املاك بر حسب قوانين و مقررات ساخت و ساز و درجه ايمني كاربري‌ هاي مختلفي دارند. بنابراين با توجه به شناسنامه فني و ملكي، مي‌توان ساختمان را براي كاربري‌ هاي مختلف ارزيابي كرد. به طور مثال ممكن است بعضي از كاربري ها موجب وارد شدن وزني بيشتر از حد مجاز به اسكلت ساختمان شوند. در اين شرايط بايد از انتخاب كاربري‌ هايي كه چنين وزني را به اسكلت ساختمان وارد مي كند، خودداري كرد.
بايد در نظر داشت كه اين اطلاعات براي بررسي هاي فني نهادهاي مربوطه و همچنين خريداران لازم خواهند بود. و به دليل آن كه چنين اطلاعات مهمي از روي ساختمان قابل فهم نيستند، آن ها را در دفترچه ‌اي رسمي ثبت مي‌كنند كه در ادامه به تائيد سازمان نظام مهندسي ساختمان مي‌رسد. بايد در نظر داشت كه دريافت شناسنامه ملكي و فني براي صدور و دريافت پروانه پايان كار ساختمان لازم و ضروري خواهد بود.

نهاد صادر كننده شناسنامه فني و ملكي
در كليه استان ‌ها سازمان نظام مهندسي، به عنوان مرجع صادر كننده شناسنامه فني و ملكي شناخته مي‌شود. اين سازمان بايد پس از درخواست مجريان پروژه ‌هاي ساختماني، اقدامات لازم براي صدور شناسنامه فني و ملكي را انجام دهد. و همچنين موظفند كه مشخصات ملك مربوطه را در شناسنامه‌ هايي كه به صورت خام از طرف وزارت مسكن و شهرسازي در اختيار آن ها قرار مي‌گيرد، ثبت كنند. هزينه شناسنامه فني و ملكي ساختمان هر سال از سوي شوراي مركزي سازمان نظام مهندسي پيشنهاد مي‌شود و در نهايت به تصويب وزارت راه و شهرسازي مي‌رسد. پس از تصويب نهايي اين تعرفه از سوي وزارت مسكن، تمامي مالكان و مجريان پروژه ‌هاي ساختماني موظف به پرداخت هزينه‌ هاي مذكور خواهند بود.

مراحل تهيه شناسنامه ساختمان
متقاضي براي دريافت شناسنامه فني و ملكي لازم است مدارك زير را تهيه و ارائه كند.

۱.كپي شناسنامه مالك

۲.كپي كارت ملي

۳.كپي سند مالكيت

۴.گواهي عدم خلافي

پس از تهيه مدارك مذكور، بايد اطلاعات فني و ملكي ساختمان در فرم‌ هايي كه به عنوان پيش نويس شناسنامه‌ هاي فني و ملكي شناخته مي‌شوند، وارد شوند. پس از آن فرم پيش نويس تكميل شده و به همراه گواهي عدم خلافي به سازمان نظام مهندسي ساختمان ارائه مي‌شود. سپس بايد هزينه‌ هاي مربوط به عمليات صدور، پرداخت شود. در مرحله بعد ناظر مهندسي از سوي سازمان نظام مهندسي كشور تعيين خواهد شد تا مشخصات ملك و اطلاعات ثبت شده را ارزيابي كند. ضمن اينكه بايد كيفيت فني ساخت و ساز ساختمان به صورت حضوري ارزيابي شود. در صورتي كه مهندس ناظر تائيد كند، شناسنامه فني و ملكي ساختمان به صورت رسمي صادر خواهد شد و همراه سند به مالك ارائه مي‌شود. شايان ذكر است كه پس از اتمام ساخت و ساز مجري پروژه و يا مالك بايد اطلاعات فني و ملكي ساختمان را به همراه تائيد مهندس ناظر به سازمان نظام مهندسي ساختمان‌ ها در استان خودشان تحويل دهند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

بخش‌ هايي از هر آپارتمان كه در سند ملكي استفاده از آن به نام شخص خاصي نباشد و همه ساكنين به طور مشترك از آن استفاده مي‌كنند، را در اصطلاح مشاعات ساختمان مي‌گويند. قسمت هايي از جمله زمين ساختمان، درب ورودي، حياط و باغچه...

مشاعات آپارتمان يا همان قسمت‌هاي مشترك ساختمان داراي قوانين و مقررات خاصي است كه مالكان و ساكنان آپارتمان‌ ها بايد از آن مطلع باشند. كه از بحث و اختلاف نظر احتمالي ساكنين كه معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌ هاي مشترك ساختمان ايجاد مي‌شود، پيشگيري شود. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

قانون مشاعات آپارتمان

طبق قانون، بخش هايي از آپارتمان كه مالكيت رسمي آن ها به طور مجزا براي هر واحد در سند آمده باشد، قسمت اختصاصي آپارتمان محسوب مي‌شود. استفاده از اين قسمت در انحصار مالك يا مستاجر همان واحد است و مالكين ساير واحدها حق استفاده از اين قسمت‌ ها را ندارند. فضاي داخلي هر واحد آپارتماني از جمله قسمت‌ هاي اختصاصي هر واحد است كه عبارتند از اتاق خواب، سالن پذيرايي، آشپزخانه، بالكن و سرويس‌ ها و همچنين انباري و پاركينگ نيز، در صورتيكه در سند آمده باشد، به عنوان فضاي اختصاصي همان واحد در نظر گرفته مي‎شود.

مشاعات ساختمان چيست؟
بخش‌ هايي از هر آپارتمان كه در سند ملكي استفاده از آن به نام شخص خاصي نباشد و همه ساكنين به طور مشترك از آن استفاده مي‌كنند، را در اصطلاح مشاعات ساختمان مي‌گويند. قسمت هايي از جمله زمين ساختمان، درب ورودي، حياط و باغچه، ورودي پاركينگ، پاركينگ اضافي، لابي، راهرو و پنجره هاي آن، پله ها، آسانسور، پشت بام، شوفاژ خانه، تاسيسات و انشعابات مشترك، مشاعات آپارتمان گفته مي‌شوند.

قانون هزينه مشاعات ساختمان
تامين مخارج مشاعات ساختمان بر عهده كليه ساكنين است كه سهم هر يك بر اساس متراژ واحدها تعيين مي‌شود. كليه ساكنين موظف هستند سهم خود را براي تعمير و نگهداري از مشاعات به مدير ساختمان پرداخت كنند. و در صورتيكه مالكي سهم واحد خود را پرداخت نكند، ساكنين آپارتمان مي‌توانند شكايت خود را از طريق شوراي حل اختلاف پيگيري كنند. البته لازم به ذكر است در مواردي كه فقط يكي از واحد ها به مشاعات آسيب و خسارت وارد كند فقط همان واحد مسئول است و بايد هزينه تعميرات را بپردازد.

قوانين مشاعات آپارتمان

قسمت هاي مشترك ساختمان داراي قوانين و مقررات خاصي است كه افراد موظف هستند اين قوانين را رعايت كنند. در زير به آن ها اشاره شده است.

۱. ساكنين ساختمان بايد در حد معمول و متعارف از مشاعات استفاده كنند. به طوري كه استفاده آن‌ ها مانعي براي استفاده ساير همسايه ها نباشد. به طور مثال قرار دادن كفش در راه پله ها و حياط ساختمان ممنوع است و ساير واحدها مي‌توانند به آن اعتراض كنند.

۲. گذاشتن زباله در راهرو كه موجب پخش بوي بد در كل ساختمان مي‎شود ممنوع است.

۳. تغيير در مشاعات ساختمان كه موجب بر هم زدن و ناهماهنگي در نماي ساختمان شود ممنوع است.

۴. استفاده اختصاصي از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.

۵. خودروها نبايد در محلي غير از محل تعيين شده پارك شوند يا جلو رفت و آمد ساكنين ساختمان را بگيرد.

۶. استفاده از مشاعات نبايد مورد اذيت و آزار ساكنين ديگر واحدها شود. به طور مثال نگهداري حيوانات در حياط خلاف قانون است.

۷. هرگونه تغيير در نقشه ساختمان بدون رضايت ساكنين و كسب مجوزهاي لازم ممنوع است.

۸. استفاده از فضاي پاركينگ براي مهماني و جشن تنها با رضايت ساكنين و اجازه مدير ساختمان امكان پذير است.

فروش قسمت مشاع ساختمان
خريد و فروش مشاعات آپارتمان از نظر قانون صحيح نيست زيرا اين بخش‌ ها مختص به يك شخص نيستند و براي استفاده همه اعضاي ساختمان در نظر گرفته شده اند و فروش مشاعات ساختمان يا اجاره آن‌ ها از جمله بام و حياط غير قانوني است. در اين خصوص بايد در نظر داشت كه هيچ يك از ساكنين اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمي‌تواند آن را به شخص ديگري واگذار كند مگر اينكه با ساير ساكنين توافق كرده باشد و قانون به او اجازه اين كار را بدهد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...