مجله حقوقی دلتا

در خريد و فروش املاك موروثي گاهي برخي از وارثان در ايران اقامت ندارند و نمي‌توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراين لازم است وكلاي اين افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نكته مهم كه بايد در اين زمينه رعايت شود در مجله حقوقي دلتا ذكر شده است.

املاك موروثي از جمله املاكي هستند كه هميشه مورد توجه برخي خريداران بوده‌اند. شايد بتوان گفت موقعيت خوب و قيمت مناسب اين املاك گاهي اوقات براي خريداران قابل توجه است. با اين‎ كه خريد و فروش ملك ورثه‌اي از نظر قانوني مشكلي ندارد، اما بايد برخي جزئيات حقوقي را هم در نظر بگيريد. توجه نكردن به اين گونه مسائل و تبعات بعدي آن خريداران را با مشكلاتي جبران ناپذير روبه رو مي‎كند. در مجله دلتا به نكات مهمي در خصوص خريد ملك ورثه اي اشاره شده كه دانستن آن‌ها خالي از لطف نيست.

خريد ملك ورثه اي
اولين نكته‌ مهم در خريد املاك موروثي، اين است كه ملك به نام متوفي باشد. به طور مثال ملكي كه در مالكيت همسر فوت شده است ملك موروثي محسوب نمي‎شود و ورثه نمي‌توانند آن را با عنوان ملك موروثي بفروشند. بنابراين براي اطمينان لازم است خريدار سند ملك را مشاهده كند تا تكليف صاحب ملك مشخص شود.

گواهي انحصار وراثت
در مقررات ارث، گواهي‌نامه انحصار وراثت وجود دارد. اين گواهي به درخواست هريك از ورثه در محاكم دادگستري صادر مي‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده، به شكل قانوني مشخص شوند. در واقع براي خريد و فروش املاك مورثي يكي از مداركي كه لازم است همين گواهي انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه كساني بايد اين معامله صورت گيرد.

نبودن يكي از وراث در خريد ملك ورثه اي

معمولاً وارثان بر سر فروختن يا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. شايد بتوان گفت يكي از دلايل اصلي رها شدن املاك موروثي همين موضوع است. بايد در نظر داشت خريداران زماني مي‌توانند ملك موروثي را بخرند كه همه‎ ورثه بخواهند سهم خود را بفروشند. بنابراين خريداران نمي‌توانند ملك موروثي را تفكيك كنند و سهم يكي از وراث را خريداري كنند و سهم يكي ديگر از آن‌ها را نخرند. همه وارثان يا وكلاي آن‌ها بايد هنگام نوشتن مبايعه‌نامه حضور داشته و آن را امضا كنند. حتي اگر يك نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا مي‌تواند مشكل ساز شود.

بررسي نمايندگان وارثان
در خريد و فروش املاك موروثي گاهي برخي از وارثان در ايران اقامت ندارند و نمي‎توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراين لازم است وكلاي اين افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نكته مهم كه بايد در اين زمينه رعايت شود در ادامه ذكر شده است.

۱. وكيل بايد وكالت‌نامه رسمي و معتبر داشته باشد و وكالتنامه‌هاي دست‌نويس و شفاهي اعتبار ندارد.

۲. وكالتنامه بايد در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد.

۳. وكالت‌نامه و حدود اختيار وكيل بررسي شود. وكيل بايد دو مجوز فروش و دريافت پول ملك معامله شده را از‌ سوي ورثه داشته باشد. زيرا ممكن است بعدا” ورثه مدعي شود كه در وكالتنامه اجازه دريافت پول را به وكيل نداده و مجدداً از خريدار درخواست پول كنند.

پرداخت مبلغ به هريك از ورثه
در خريد و فروش املاك موروثي يكي از نكاتي كه بايد رعايت شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولاً خريدار كل مبلغ معامله را به يكي از وارثان مي‌دهد تا آن‌ها بين خود تقسيم كنند، كه اين اشتباهي بزرگ است. خريدار بايد سهم هر يك از ورثه را جداگانه پرداخت كند تا بعداً كسي مدعي نشود.

وارثان صغير در خريد ملك ورثه اي
به گواهي انحصار وراثت با دقت توجه شود كه فرد صغير بين وراث وجود دارد يا خير. زيرا طبق قانون، افراد نمي‌توانند ارث فرد صغير را بخرند يا با او معامله كنند. در اين موارد قانون براي فرد صغير، قيم در نظر مي‌گيرد و خريدار براي خريد املاك موروثي با قيم طرف است. بنابراين اگر فرد صغيري بين ورثه باشد، بايد قيم‌نامه هم جزء مدارك بررسي شود. نكته بعدي اين است كه قانون به قيم اجازه فروش اموال فرد صغير را نداده است. او بايد براي اين موضوع از دادسرا اجازه بگيرد. اين مجوز هم هنگام معامله بايد روئت شود، تا معامله به شكل قانوني و صحيح صورت بگيرد.

مفاصا حساب ماليات برارث

مفاصا حساب ماليات بر ارث يكي از مداركي است كه براي خريد و فروش املاك موروثي به آن نياز است. طبق قانون، وارثان بايد حداكثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه ماليات بر ارث را ارائه دهند تا اداره ماليات با توجه به دارايي‌هاي منقول و غيرمنقول متوفي، پس از محاسبه بدهي‌ها، ماليات او را اعلام كند تا مفاصا حساب مالياتي صادر شود. بنابراين ملكي كه افراد قصد خريد آن را دارند، بايد در فهرست اموال متوفي در اين مفاصا حساب آمده باشد.

مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با مراحل انحصار وراثت مطلب “نكات مهم راجع به انحصار وراثت” را مطالعه كنيد.

طبق قانون، افراد براي ارث بردن از يكديگر بايد رابطه خوني و نسبي داشته و يا اينكه زن و شوهر باشند؛ در غير اين صورت مجوزي براي ارث بردن از ديگري وجود ندارد.

فرزند خواندگي از جمله مسائلي است كه برخي از خانواده‌هاي كه صاحب فرزند نمي‌شوند با آن مواجه هستند. به همين دليل در قانون، مقررات خاصي براي حفظ حقوق كودك و آسان‌تر كردن مراحل فرزند‌ خواندگي در نظر گرفته شده است. در واقع يكي از مسائل مربوط به فرزند خواندگي، موضوع ارث بردن فرزند خوانده از افرادي است كه وي را به فرزندي مي‌پذيرند و سرپرستان قانوني كودك محسوب مي‌شوند. در مجله دلتا قوانين و مقررات مربوط به تعلق گرفتن ارث به فرزند خوانده بررسي شده است.

ارث بردن فرزند خوانده
طبق قانون، افراد براي ارث بردن از يكديگر بايد رابطه خوني و نسبي داشته و يا اينكه زن و شوهر باشند. در غير اين صورت مجوزي براي ارث بردن از ديگري وجود ندارد. بنابراين با توجه به قوانين، تعلق ارث به فرزند خوانده وجاهت قانوني ندارد. همانطور كه مي‌دانيد بعد از فوت فرد، اولين قدم براي مراحل تقسيم ارث، گرفتن گواهي انحصار وراثت است و در انحصار وراثت فرزند خوانده جايگاهي ندارد چون جز ورثه محسوب نمي‎شود. حتي اگر اسم فرزند خوانده در شناسنامه شخصي كه او را به فرزند خواندگي پذيرفته وارد شده باشد باز هم از ارث محروم است.

نحوه تقسيم ارث به فرزند خوانده
۱. سرپرست در زمان حيات، مال يا اموالي به نام فرزند‎ خوانده منتقل كند.
۲. اموال خود را براي او وصيت تملكي كنند. يعني اينكه وصيت كنند بعد از فوت آنها اموال به فرزندخوانده تعلق بگيرد.
۳. فرزند خوانده ارث نمي برد، اما سرپرستان او مي توانند به عنوان صلح يا‏‎ ‎‏بخشش مالي به او واگذار كنند.
شايان ذكر است كه در صورت فوت فرزند خوانده، سرپرست نيز از او ارث نمي‎برد.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با شرايط فرزند خواندگي مطلب “شرايط فرزند خواندگي در قانون چگونه است؟” را مطالعه كنيد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

گاهي ورثه با افرادي مواجه مي‌‌شوند كه ادعا مي‌كنند فرد متوفي قبل از فوت خود، به آنها بدهي داشته است و اين موضوع ممكن است مشكلاتي را براي بازماندگان ايجاد كند. براي جلوگيري از وقوع چنين مسائلي، توجه به نكاتي ضروري به نظر مي‌رسد.

مطالبه طلب از متوفي يكي از مباحثي است كه در قوانين و مقررات مربوط به ارث به آن پرداخته شده است. گاهي ورثه با افرادي مواجه مي‌‌شوند كه ادعا مي‌كنند فرد متوفي قبل از فوت خود، به آن ها بدهي داشته است و اين موضوع ممكن است باعث مشكلاتي براي بازماندگان شود. براي جلوگيري از وقوع چنين مسائلي، توجه به نكاتي ضروري به نظر مي‌رسد. در مجله دلتا در خصوص قوانين و مقررات مربوط به بدهي متوفي بررسي شده است.

مطالبه طلب از متوفي
هنگامي كه فردي از دنيا مي‌رود، بايد ديون و بدهي وي از امال به جاي مانده از وي كه ماترك ناميده مي‌شود، پرداخت شود. به عبارت ديگر، تركه متوفي در اثر فوت به طور قهري (اجباري) به ورثه او منتقل مي‌شود و در صورتي كه شخص فوت شده بده از قبل بدهي داشته باشد، پرداخت طلب طلبكاران بر عهده ورثه وي است كه بايد از اموال و دارايي هاي متوفي بپردازند. بنابراين وقتي فردي فوت مي‌كند، بدهي وي چه حال (بدهي حال، بدهي است كه پرداخت آن مدت ندارد و بايد فوراً پرداخت شود) و چه موجل (بدهي است كه پرداخت آن مدت دارد)، بايد فوراً و سريعاً پرداخت شود.

مطابق قانون، ورثه مكلف نيستند غير از تركه (اموال و دارايي متوفي) چيزي بيشتر به طلبكاران بدهند. به همين دليل اگر اموال متوفي براي اداي تمام ديون كافي باشد، بين تمام بستانكاران به نسبت طلب آن ها تقسيم مي‌شود، مگر اينكه ورثه تركه را بدون شرط و به صورت مطلق قبول كرده باشند به اين معني كه وراث تعهد ضمني مي‌كنند كه كليه ديون و تعهدات متوفي را پرداخت كنند كه در اين صورت مسئول خواهند بود.

به طور مثال هر گاه شوهر فوت كند و پدر و مادر وي در قيد حيات باشند و در هنگام فوت، اموال او ۱۰۰ ميليون تومان باشد و از طرفي ديگر، مهريه همسر وي نيز تعدادي سكه به ارزش ۳۰۰ ميليون تومان باشد، در صورتي كه پدر و مادر زوج تركه را به طور مطلق قبول كنند، زن مي‌تواند براي دريافت مبلغي كه بيشتر از دارايي به جا مانده از متوفي است، به آن ها مراجعه كند. البته بايد به اين نكته توجه داشت كه در مواردي كه وراث متعدد هستند مي‌توانند اين مسئوليت را قبول نكنند و در واقع رد تركه توسط هر كدام از آن ها ممكن خواهد بود. در اين صورت، وارثي كه تركه را رد مي‌كند، اين موضوع را بايد كتباً يا شفاهاً در مدت يك ماه از تاريخ اطلاع وارث از فوت مورث، به دادگاه اعلام كند. در غير اين صورت اين امر در حكم قبول تركه است (به اين معني كه بدهي متوفي را ورثه قبول كنند).

آيا ورثه مسئول پرداخت بدهي هاي متوفي هستند؟
در صورت پرداخت بدهي هاي متوفي اگر چيزي از اموال باقي بماند، به وارث متوفي داده مي‌شود. همچنين ورثه متوفي بدهكار مي‌توانند تصفيه تركه را از دادگاه بخواهند، كه در اين صورت بعد از تصفيه باقيمانده تركه بين وارث تقسيم خواهد شد. بنابراين در صورتي كه از بعد از تصفيه تركه، چيزي از تركه باقي بماند، هر يك از وراث مي‌تواند سهم‌الارث خود را دريافت كند.

مطابق قانون، مالكيت ورثه نسبت به اموال متوفي محقق نمي‌شود، مگر پس از اداي بدهي هايي كه متوفي داشته است. بنابراين معاملات ورثه زماني صحيح تلقي مي‌شود كه ديون متوفي پرداخت شده باشد. در غير اين صورت آن معاملات صحيح نبوده و طلبكاران مي‌توانند آن را برهم بزنند، مگر در شرايطي كه بدهي هاي آنان پرداخت شود و يا اينكه معاملات ورثه متوفي بدهكار را تنفيذ و قبول كنند.

حقوق و ديون تعلق‌ گرفته به تركه متوفي
هنگامي كه شخصي فوت مي‌كند، حقوق و ديوني كه بر عهده او بوده است از اموال به جاي مانده از وي دريافت مي‌شود و بايد قبل از تقسيم ارث آن ادا شودبه صورتي كه ابتدا بايد هزينه كفن و دفن و ساير هزينه‌ هاي ضروري از تركه داده شود. شايان ذكر است كه براي برداشتن وجه نقد يا فروش قسمتي از تركه كه براي هزينه كفن و دفن متوفي لازم است، اجازه تمام ورثه و اشخاص ذي‌نفع در تركه لازم نيست. و از طرف ديگر بدهي ها و واجبات مالي متوفي بايد پرداخت شود. و در نهايت وصيت نامه به اجرا گذاشته مي‌شود.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...