مجله حقوقی دلتا

در قرارداد هنگامي كه ملكي توسط شخصي خريداري مي‌شود بايد شرايط و ترتيباتي براي پرداخت ثمن ملك در قرارداد پيش‌بيني شود. يكي از اين موارد حق فسخ معامله به دليل تاخير در پرداخت مبلغ از سوي خريدار است.

در معاملات املاك گاهي اتفاق مي‌افتد كه خريدار ملك پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبني بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نكرده و اين تاخير در پرداخت پول در مواردي باعث ضرر رسيدن به فروشنده شده است. در اين نوشتار در خصوص تاخير در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در اين گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

مراحل قانوني فسخ معامله
هنگامي كه ملكي توسط شخصي خريداري مي‌شود بايد شرايط و ترتيباتي براي پرداخت ثمن ملك در قرارداد پيش‌بيني شود. در صورتي كه هنگام معامله براي پرداخت مبلغ (ثمن) مدتي مشخص نشده باشد و سه روز از تاريخ فروش ملك بگذرد و در اين مدت نه فروشنده ملك را تحويل مشتري دهد و نه مشتري تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت كند، فروشنده مي‎تواند قرارداد را به استناد خيار تاخير ثمن كه در واقع اختيار فسخ معامله به دليل دير پرداخت كردن پول است، فسخ كند. بنابراين فروشنده‌اي كه ملك خود را فروخته اما هنوز آن را تحويل خريدار نداده است، خواهان ناميده مي‌شود و بايد دعوا را به طرفيت خريدار كه خوانده گفته مي‌شود، مطرح كند. فروشنده بايد ابتدا طي اظهارنامه‌اي به طرف مقابل اعلام كند و در صورتي ‎كه خريدار به اظهارنامه توجه نكرد و پرداختي از جانب وي صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستي كه به دادگاه ارائه مي‎دهد، تاييد فسخ قرارداد با توجه به خيار تاخير ثمن را بخواهد. شايان ذكر است دعواي املاك و اموال غير منقول در دادگاهي رسيدگي مي‎شود كه ملك در حوزه آن دادگاه واقع شده است.

نكات قابل توجه فسخ معاملات
۱. با گذشت سه روز از تاريخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خريدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولي در صورتي كه براي فسخ اقدام  نكند و خريدار نيز مبلغ معامله را پرداخت كند، فروشنده ديگر حق فسخ معامله را ندارد.

۲. اگرخريدار براي پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفي كند يا پرداخت آن را به ديگري حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و يا حواله را قبول كند، خيار تاخير ثمن از بين مي‎رود.

۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخير در پرداخت مبلغ مورد معامله براي فروشنده، حق فسخ ايجاد نمي‎كند و فروشنده بايد الزام و اجبار خريدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذي صلاح خواستار شود.

بنابراين خيار تاخير ثمن يا به عبارتي اختيار فسخ معامله از طريق فروشنده به خريدار اعلام مي‎شود. در اين گونه موارد دادنامه‌ صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراين اجرائيه صادر نمي‎شود.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با اصطلاح حقوقي خيار و انواع آن در معاملات ملكي، مطلب “خيار در معاملات ملكي به چه معناست؟” را مطالعه كنيد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخيص ميزان خسارتي كه از طريق موجر به مستاجر به دليل تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانك مركزي است، نه از طريق تشخيص كارشناس.

يكي از قراردادهاي رايج و متداولي كه بين افراد وجود دارد، عقد رهن و اجاره است. با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغي از طرف مستاجر به موجر پرداخت مي‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن يا وديعه ناميده مي‌شود كه مستاجر به عنوان قرض الحسنه و تضمين اجاره ملك به مالك مي‌دهد و زماني كه مستاجر ملك را تخليه مي‎كند، مالك موظف است مبلغ وديعه را به مستاجر بازگرداند. اما گاهي پيش مي‌آيد كه موجر بنا به دلايلي، در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر تاخير مي‌كند و مستاجر با مشكلاتي مواجه مي‌شود. به همين دليل در مجله دلتا به بررسي خسارت تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن پرداخته شده است.

الزام موجر به پرداخت وديعه
در مورد تخليه املاك مشكلاتي  وجود دارد كه متاسفانه در برخي موارد سبب تضييع حقوق مستاجر مي شود كه به دليل عدم توجه به مواردي هنگام تنظيم و امضاي قرار داد اجاره و تعيين نكردن ضمانت اجرايي قوي براي قرارداد روي مي دهد. زماني كه قرارداد اجاره تنظيم مي شود مدت و مبلغ ديعه و اجاره بها مشخص است و در پايان مدت اجاره موجر حق دارد درخواست تخليه را از مراجع قضايي پيگيري كند.

اگر مستاجر پس از پايان و انقضاي مدت اجاره ملك را تخليه كند اما موجر وديعه وي را بازنگرداند موضوعي است كه قانونگذار به صورت جدي به آن نپرداخته است.در اين خصوص راهكار اول اين است كه مستاجر در آن ملك به تصرف خود ادامه مي دهد و ملك را تخليه نمي كند و منتظر مي ماند تا موجر وديعه را پرداخت كند.

راهكار دوم هر چند آزاردهنده است اما با قانون تطابق بيشتري دارد.مستاجر بايد به مرجع قضايي و شوراي حل اختلاف مراجعه و اعلام كند كه آماده است ملك را تخليه كند و از دادگاه درخواست مي كند تا به جاي موجر ملك را تحويل گيرد و آن را پلمپ كند.

موجر كه پس از اين حكم به ملك مراجعه مي كند حق فك پلمپ ندارد و اگر به اين كار دست بزند مرتكب جرم شده است.در اين حالت موجر موظف است وديعه را بازگرداند و سپس مستاجر مي تواند به همان شعبه حل اختلاف مراجعه و وديعه را دريافت كند.

خسارت تاخير استرداد وديعه  به نرخ روز محاسبه مي شود؟
از تاريخي كه مستاجر وديعه را مطالبه مي كند ، حق دارد خسارت تاخير تاديه به ميزان نرخ تورم اعلام شده از سوي بانك مركزي را درخواست كند. بنابراين در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر بايد به اين موضوع دقت كند و ضمانت اجرايي براي خود قائل شود تا اگر در پايان مهلت اجاره ، به رغم درخواست دريافت وديعه ، موجر از استرداد وجه خودداري كرد ،مستاجر بتواند نسبت به استيفاي منعفت آن ملك اقدام كند .

از سوي ديگر مستاجر حق دارد به ازاي هر روز از تاخير استرداد ميلغ وديعه ، با يك مبلغ توافقي از موجر حق التزام  دريافت كند.

اگر مستاجر ملك را تخليه نكند، چه اتفاقي مي افتد ؟
مستاجري كه در پي استيفاي منفعت است و بدون اجازه موجر از ملك استفاده مي كند در اين حالت اجرت المثل به موجر تعلق مي گيرد.به اين معنا كه از تاريخ انقضاي قرارداد اجاره  موجرمي تواند درخواست اجرت المثل كند.در برخي موارد اجرت المثل به قيمت روز محاسبه مي شود و به مستاجر ضرر زيادي وارد مي شود.

مطالب بشتر در مجله حقوقي دلتا....

مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با قوانين و مقررات قرارداد اجاره “اجاره نامه و موارد حائز اهميت حقوقي” را مطالعه كنيد.

گاهي شرايطي به وجود مي‌آيد كه براي خريد و فروش، مقدمات اوليه و لازم فراهم نيست، به طور مثال پول كافي وجود ندارد، در اين شرايط قراردادي عادي ميان خريدار و فروشنده تنظيم مي‌شود كه به آن قولنامه گفته مي‌شود.

تفاوت مبايعه نامه و قولنامه از جمله مواردي است كه هميشه براي اشخاص سوال بوده است. قولنامه و مبايعه‌ نامه قراردادهايي هستند كه افراد در معاملات خود از آن‌ها استفاده مي‌كنند. بايد در نظر داشت كه اين قراردادها متفاوت از يكديگر هستند. با  مجله دلتا  همراه باشيد تا با وجه تمايز آن‌ها بيشتر آشنا شويد.
مبايعه نامه چيست؟
مبايعه نامه به قرارداد خريد و فروش گفته مي‌شود. به طور معمول قرارداد مكتوبي كه بين فروشنده و خريدار برقرار مي‌شود. به مبايعه نامه در اصطلاح بيع نامه نيز گفته مي‌شود كه مفهوم آن با مبايعه‌نامه هيچ تفاوتي ندارد. بنابراين هرگاه در زمان تنظيم قرارداد، كليه موارد زير تحقق داشته باشد و مكتوب گردند، مبايعه نامه يا همان قرارداد خريد و فروش شكل گرفته است.

دو طرف، قصد خريد و فروش مالي را در حال حاضر داشته باشند.
مورد معامله معلوم و معين شده باشد.
ثمن (پول) مورد معامله تعيين شده باشد.
در خصوص نحوه پرداخت پول و تحويل مبيع و ساير شرايط، توافقات لازم و كافي صورت گرفته باشد.
بخشي از ثمن يا قسمتي از مبيع تسليم شده باشد.

قولنامه چيست؟
گاهي شرايطي به وجود مي‌آيد كه براي خريد و فروش، مقدمات اوليه و لازم فراهم نيست، به طور مثال پول كافي وجود ندارد و يا فروشنده اموري از جمله مفاصا حساب شهرداري و يا كارهاي دارايي را به طور كامل انجام نداده است. در اين شرايط قراردادي عادي ميان خريدار و فروشنده تنظيم مي‌شود كه در آن متعهد مي‌شوند در زمان و مكان مشخصي حضور يافته و با شرايطي كه در قرارداد معين شده، معامله را انجام دهند. به چنين قراردادي قولنامه گفته مي‌شود.
تفاوت مبايعه نامه و قولنامه
مبايعه نامه مانند ساير قرارداد‌هايي كه افراد براي انجام يك عمل و تعهد تنظيم مي‌كنند، در دادگاه معتبر است و بايد آن را اجرا كنند و به موجب آن، مي‌توان در صورتي كه فرد از انجام تعهد خودداري كرد، الزام به انجام تعهد را از دادگاه درخواست كرد. به طور مثال اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ملك به خريدار خودداري و يا خريدار از پرداخت كامل مبلغ معامله خودداري كند، هر يك از آن‌ها مي‌توانند از دادگاه درخواست كنند تا طرف مقابل را براي انجام تعهد مجبور كند. بنابراين مبايعه نامه، قراردادي است كه طي آن معامله انجام شده است و به عبارت ديگر، طبق آن مالي به ديگري فروخته مي‌شود. اما در خصوص قولنامه بايد گفت، هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط قول انجام معامله را در آينده به يكديگر مي‌دهند بدون آنكه در حال حاضر قصد انجام معامله‌اي را داشته باشند. بنابراين اين توافق كتبي، باعث تمليك و تملك نخواهد شد و فقط ايجاد تعهد مي‎كند.
مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با معاملات قولنامه‌اي مطلب “معامله قولنامه‌اي چه ويژگي‌هايي دارد؟” را مطالعه كنيد.
 
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

يكي از نكاتي كه در ابتدا بايد توجه شود اين است كه خريدار و فروشنده بايد قولنامه را در دفتر اسناد رسمي تنظيم و در غير اين صورت، لازم است سه نفر شاهد قولنامه را امضاء كنند.

خريد خودرو از معاملات رايج و البته بسيار مهمي است كه اگر افراد دقت نكنند ممكن است دچار دردسر و مشكلات فراواني شوند. در اين نوشتار مهم‌ترين نكات حقوقي خريد خودرو دست دوم كه لازم است رعايت شود، توضيح داده شده است. در ادامه با مجله حقوقي مجله دلتا همراه باشيد.

معامله خودرو دست دوم
اولين و مهم‌ترين موردي كه بايد به دقت بررسي شود يا به عبارت ديگر از قوانين فروش خودرو به شمار مي‌آيد، بررسي كامل و دقيق سند خودرو است. سند خودرو بايد در هنگام معامله به نام فروشنده باشد و خريدار بايد تمام اسناد مالكيت خودرو را به دقت بررسي كنيد.

قولنامه خريد ماشين دست دوم
در صورت توافق اوليه بين خريدار و فروشنده، برگه‌اي تنظيم مي‌كنند كه قولنامه گفته مي‌شود. در خريد خودروي دست دوم بايد تمام توافقات در قولنامه به طور دقيق و واضح ذكر شود. همچنين بايد در قولنامه قيد شود كه عوارض و ماليات‌ها را فروشنده پرداخت خواهد كرد. خريدار و فروشنده بايد قولنامه خريد را در دفتر اسناد رسمي تنظيم كنند. در غير اين صورت، لازم است سه نفر شاهد قولنامه را امضاء كنند. شايان ذكر است يكي ديگر از موارد مهم اين است كه در قولنامه درج شود كه فروشنده خودرو را به نام خريدار خواهد كرد. پس از تكميل قولنامه، خريدار كه اينك مالك خودرو است بايد تمام مدارك خودرو را اعم از كارت و بيمه نامه از فروشنده تحويل بگيرد.

پرداخت خلافي خودرو
يكي از مواردي كه موجب ضرر و زيان بسياري از افراد شده موضوع خلافي خودرو است. به اين صورت كه شخص بدون اطلاع از ميزان خلافي خودرو اقدام به خريد مي‌كند. در واقع بايد كليه جرائم و خلافي‌هاي خودرو توسط فروشنده، پرداخت و  برگ عدم خلافي در قولنامه آورده شود.

نكات حقوقي مهم در خريد خودرو دست دوم
۱. پلاك خودرو حتماً از نوع جديد باشد و از انواع پلاك قديمي نباشد.
۲. يك سري ابزار از جمله جك و آچار چرخ و زاپاس در خودرو موجود است كه آن‌ها هم جزئي از خودرو بوده و در زمان فروش خودرو، بايد تحويل داده شوند.
۳. كليه توافقات خريدار و فروشنده بايد در قولنامه ذكر شود. اين امر به اين دليل اهميت دارد كه اگر بعدها، مالك قبلي خودرو ادعاهايي نسبت به برخي موارد توافق شده انجام دهد، خريدار به قولنامه و توافقات صورت گرفته استناد كند. به طور مثال هرگاه طرفين ها در مورد ضبط صوت يا لوازم الحاقي جانبي مانند ابزارآلات با فروشنده توافق كرده و تمام توافقات را در قولنامه وارد كرده‌اند، فروشنده نمي‌تواند ادعايي مبني بر دريافت لوازم مذبور داشته باشد.
۴. كارت سوخت دريافتي، مربوط به خودروي مورد معامله باشد و كارت ديگري تحويل گرفته نشود.

كلاهبرداري دلالان خودرو
يكي ديگر از نكات مهم در خريد خودرو توجه به كلاهبرداراني كه ممكن از است از غفلت افراد سوءاستفاده كنند. بايد در نظر داشت كه شب ايده آل ترين و بهترين زمان براي معامله از نظر يك دلال خودرو است. زيرا بسياري از عيب و ايرادهاي خودرو به واسطه تاريكي و عدم دقت كافي، از نظر خريدار پنهان خواهد ماند. بنابراين توصيه مي‌شود تا جايي كه امكان دارد افراد از خريد خودرو در شب و زير نور چراغ خودداري كنند.

در دوره‌ هاي ركود بازار املاك، استفاده از معاوضه املاك، شيوه مناسبي است. معاوضه در لغت به معني مبادله كردن است، اما در اصطلاح حقوقي معاوضه به عقدي گفته مي‌شود كه طي آن يكي از طرف هاي عقد، در ازاي مالي، مال ديگري از طرف مقابل مي‌گيرد.

معاوضه از روش‌هاي سنتي و قديمي معامله است كه امروزه نيز متداول است. با اينكه روش‌هاي خريد و فروش با پيشرفت­‌هايي همراه بوده، اما هنوز هم گاهي به صورت قديمي يعني كالا به كالا دادوستد انجام مي‌شود. اين دسته از معاملات شكل امروزي‌تر به خود گرفته و زير نظر قانون انجام مي‌شوند. در مجله دلتا به بررسي معاوضه و قوانين مربوط به آن پرداخته شده است.

شرايط اساسي صحت معامله
هر نوع معامله‌­اي بر اساس قانون مدني، در صورتي درست است كه شرايط زير در آن رعايت شده باشد:
۱.طرفين براي انجام معامله قصد و رضايت كامل داشته باشند. مثلا در صورتي كه يكي از طرف‌هاي عقد، مست باشد معامله باطل است.
۲.هر دو از اهليت برخوردار باشند. به اين معنا كه ۳‌ مورد بلوغ، عقل و رشد وجود داشته باشد. به عبارت ديگر شخص نابالغ، ديوانه يا داراي سن كمتر از ۱۸ سال صلاحيت امضا عقد هيچ معامله‌اي را ندارد.
۳.موضوع مورد معامله معين باشد. يعني افراد بدانند چه چيزي را معامله مي‌كنند و از مقدار و جنس موضوع مورد معامله آگاه باشند.
۴.هدف اشخاص از معامله مشروع باشد.
در نهايت بايد بيان داشت كه اين شرايط، از شروط معاوضه ملك، محسوب مي­‌شوند.

معاوضه ملك چيست؟
در دوره‌هاي ركود بازار املاك، استفاده از معاوضه املاك، شيوه مناسبي است. معاوضه در لغت به معني مبادله كردن است، اما در اصطلاح حقوقي معاوضه به عقدي گفته مي‌شود كه طي آن يكي از طرف هاي عقد، در ازاي مالي، مال ديگري از طرف مقابل مي‌گيرد. به عنوان مثال اگر كسي زمين خود را با خانه مبادله كند اين كار معاوضه ملك ناميده مي‌شود و آن را خريد و فروش نمي‌دانند.

ويژگي هاي عقد معاوضه
سه مورد در عقد معاوضه وجود دارند كه در ادامه هر يك توضيح داده شده است.

۱.معاوضه عقد لازم است؛ به اين معنا كه براي فسخ معاوضه، اراده و خواست هر دو طرف معامله نياز است.

۲.معاوضه عقد معوض است؛ يعني دو موضوع متقابل در عوض يكديگر مبادله مي‌شوند.

۳.معاوضه عقد تمليكي است؛ به اين معناست كه طرف‌هاي عقد، هر يك مالي را از دست داده و مالك مال ديگري مي‌شوند.

چه اطلاعاتي در قرارداد معاوضه ملك ذكر مي‌شود؟
•در قرارداد معاوضه ملك، تاريخ روز عقد قرارداد و مشخصات كامل طرف‌هاي عقد درج مي‌شود.
•در قسمتي تحت عنوان عوضين، مشخصات كامل ملك‌ها از جمله آدرس، متراژ و … مشخص مي‌شود.
•توافقات و تعهداتي كه طرف‌هاي قرارداد به هم داده‌اند از جمله زمان تحويل ملك يا تقبل برخي هزينه‌ها و … در قرارداد ذكر مي‌شود.
•شيوه‌ها و مراجع مورد نظر براي حل اختلافات احتمالي ناشي از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملك ذكر مي‌شود.
•نشاني دقيق طرف‌هاي معامله از موارد ضروري است و مالكين مكلف‌اند در صورت تغيير آدرس آن را حتما گزارش دهند.
•تعداد نسخ قرارداد نيز در قرارداد ذكر شده و توسط طرف‌هاي معاوضه به امضا مي‌رسد.

نكات حقوقي مهم در معاوضه
۱. اگر ملك داراي وام به طور مثال وام مسكن باشد، ممكن است بانك مالك را براي فروش ملك قبل از به پايان رسيدن دوره وام جريمه كند. البته شرايط در استان‌ها و بانك‌هاي مختلف متفاوت است. بنابراين بهترين راه اين است كه مالك ابتدا با مسئولين مالياتي و مشاور مسكن و امور مالي مشورت كند.
۲. هنگام معاوضه از صحت و درستي هويت شخصي طرف قرارداد اطمينان حاصل شود. به طور مثال مدارك شناسايي وي مشاهده شود.
۳. پروانه پايان ساخت و گواهي شهرداري ملك مورد نظر حتما بررسي شود؛ البته در صورت سند‌ دار بودن ملك، جاي نگراني در اين مورد وجود ندارد.
۴. از معامله املاك فاقد سند خود‌داري و عقد قرارداد در بنگاه‌هاي معاملاتي معتبر انجام شود.

” مطالب پيشنهادي : براي كسب اطلاعات بيشتر در مورد معامله املاك توصيه مي‌شود مطلب چه املاكي قابل فروش است؟ را مطالعه كنيد. “

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

بعد از فوت مالك مستاجر مي‌تواند تا مدت زماني كه در قرارداد مشخص شده، از ملك مورد نظر بهره‌ برداري و يا در آن سكونت داشته باشد. اما در اين مورد دو استثنا وجود دارد.

اجاره ملك از رايج‌ترين قراردادهايي است كه بين افراد برقرار مي‌شود و قوانين و مقررات خاص خود را دارد. يكي از مواردي كه ممكن است اين قرارداد را تحت تاثير قرار دهد فوت صاحب خانه است. گاهي اين موضوع ممكن است براي مستاجران دغدغه بزرگي به حساب آيد، به همين دليل در مجله دلتا به بررسي شرايط و ضوابط قراداد اجاره پس از فوت موجر پرداخته شده است.

تكليف مستاجر پس از فوت موجر
بر اساس قانون، اگر موجر فوت كند مستاجر مي‌تواند تا مدت زماني كه در قرارداد مشخص شده، از ملك موردنظر بهره‌ برداري و يا در آن سكونت داشته باشد. بنابراين ورثه مالك نمي‌توانند مستاجر را مجبور به تخليه ملك قبل از مدت معلوم و درج ‌شده در قرارداد اجاره كنند. اما در دو مورد استثنا وجود دارد:

۱. شرط مباشرت در اجاره

۲. عقد قرارداد مطابق با عمر مالك

بنابراين طبق قانون مدني، عقد اجاره به دليل فوت موجر يا مستأجر باطل نمي‌شود، اما اگر موجر فقط تا زمان حيات خود، مالك منافع ملك استيجاري باشد، اجاره با فوت موجر باطل مي‌شود و اگرمشروط به مباشرت مستاجر شده باشد با فوت مستاجر باطل مي‌شود.»

طبق قانون، قرارداد اجاره در صورت فوت موجر باطل مي‌شود؛ به معناي ديگر قرارداد اجاره تا زمان حيات مالك معتبر است.

” مطالب پيشنهادي : براي كسب اطلاعات بيشتر در مورد قرارداد اجاره مي‌توانيد مقاله اجاره نامه و موارد حائز اهميت حقوقي را مطالعه كنيد.”

شرط مباشرت مستاجر چيست ؟
اگر در قرارداد، قيد شده باشد كه فقط مستاجر مي‌تواند از ملك بهره‌ برداري كند، در اين صورت هيچ‌ كس حتي ورثه مستاجر نيز نمي‌تواند وارد ملك او شود و از آن بهره‌ برداري كند. در اين صورت قرارداد اجاره ملك در صورت پايان قرارداد يا فوت مستاجر لغو مي‌شود. به اين امر شرط مباشرت در اجاره گفته مي‌شود.

اگر مستاجر فوت كند …
اگر مستاجر قبل از اتمام قرارداد فوت كند، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، بايد ورثه در فسخ قرارداد اجاره اتفاق نظر داشته باشند. بنابراين اگر يكي از وراث راضي به لغو قرارداد اجاره نباشد، آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به‌ حكم خود باقي است. به عبارت ديگر، براي فسخ قرارداد بايد تمام وراث با يكديگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند.

پرداخت اجاره بعد از فوت موجر
در خصوص پرداخت اجاره‌ بها بعد از فوت مالك براي مستاجران دو راهكار وجود دارد.

۱. مستاجر مي‌تواند براي اعلام شماره‌ حساب، اظهارنامه‌اي مبني بر پرداخت اجاره‌ بها به وراث موجر ارسال كند.

۲. اجاره ماهانه را به صندوق دادگستري واريز و در انتهاي مدت قرارداد اجاره وديعه را از وراث متوفي مطالبه كند.

شايان ذكر است در صورت عدم همكاري وراث مستاجر مي‌تواند در مراجع قضايي، دادخواست مطالبه وديعه به طرفيت وراث متوفي، طبق قرارداد اجاره تنظيم كند.

دريافت وديعه بعد از مرگ موجر
يكي از دغدغه‌هاي مستاجران دريافت مبلغ وديعه در صورت فوت مالك است. طبق قانون مدني، وديعه‌ اي كه مستاجر به موجر يعني متوفي پرداخت كرده است، جزء بدهي‌ هاي متوفي بوده و تا زماني كه وديعه مستاجر بازگردانده نشود، مستاجر ملزم به تخليه نخواهد شد.

” مطالب پيشنهادي : توصيه مي‌شود مستاجران عزيز براي كسب اطلاعات بيشتر در مورد قانون اجاره ملك مي‌توانند مقاله آنچه مستاجران هنگام قرارداد اجاره بايد بدانند را مطالعه كنند.”

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

بعد از فوت مالك مستاجر مي‌تواند تا مدت زماني كه در قرارداد مشخص شده، از ملك مورد نظر بهره‌ برداري و يا در آن سكونت داشته باشد. اما در اين مورد دو استثنا وجود دارد.

اجاره ملك از رايج‌ترين قراردادهايي است كه بين افراد برقرار مي‌شود و قوانين و مقررات خاص خود را دارد. يكي از مواردي كه ممكن است اين قرارداد را تحت تاثير قرار دهد فوت صاحب خانه است. گاهي اين موضوع ممكن است براي مستاجران دغدغه بزرگي به حساب آيد، به همين دليل در مجله دلتا به بررسي شرايط و ضوابط قراداد اجاره پس از فوت موجر پرداخته شده است.

تكليف مستاجر پس از فوت موجر
بر اساس قانون، اگر موجر فوت كند مستاجر مي‌تواند تا مدت زماني كه در قرارداد مشخص شده، از ملك موردنظر بهره‌ برداري و يا در آن سكونت داشته باشد. بنابراين ورثه مالك نمي‌توانند مستاجر را مجبور به تخليه ملك قبل از مدت معلوم و درج ‌شده در قرارداد اجاره كنند. اما در دو مورد استثنا وجود دارد:

۱. شرط مباشرت در اجاره

۲. عقد قرارداد مطابق با عمر مالك

بنابراين طبق قانون مدني، عقد اجاره به دليل فوت موجر يا مستأجر باطل نمي‌شود، اما اگر موجر فقط تا زمان حيات خود، مالك منافع ملك استيجاري باشد، اجاره با فوت موجر باطل مي‌شود و اگرمشروط به مباشرت مستاجر شده باشد با فوت مستاجر باطل مي‌شود.»

طبق قانون، قرارداد اجاره در صورت فوت موجر باطل مي‌شود؛ به معناي ديگر قرارداد اجاره تا زمان حيات مالك معتبر است.

” مطالب پيشنهادي : براي كسب اطلاعات بيشتر در مورد قرارداد اجاره مي‌توانيد مقاله اجاره نامه و موارد حائز اهميت حقوقي را مطالعه كنيد.”

شرط مباشرت مستاجر چيست ؟
اگر در قرارداد، قيد شده باشد كه فقط مستاجر مي‌تواند از ملك بهره‌ برداري كند، در اين صورت هيچ‌ كس حتي ورثه مستاجر نيز نمي‌تواند وارد ملك او شود و از آن بهره‌ برداري كند. در اين صورت قرارداد اجاره ملك در صورت پايان قرارداد يا فوت مستاجر لغو مي‌شود. به اين امر شرط مباشرت در اجاره گفته مي‌شود.

اگر مستاجر فوت كند …
اگر مستاجر قبل از اتمام قرارداد فوت كند، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، بايد ورثه در فسخ قرارداد اجاره اتفاق نظر داشته باشند. بنابراين اگر يكي از وراث راضي به لغو قرارداد اجاره نباشد، آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به‌ حكم خود باقي است. به عبارت ديگر، براي فسخ قرارداد بايد تمام وراث با يكديگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند.

پرداخت اجاره بعد از فوت موجر
در خصوص پرداخت اجاره‌ بها بعد از فوت مالك براي مستاجران دو راهكار وجود دارد.

۱. مستاجر مي‌تواند براي اعلام شماره‌ حساب، اظهارنامه‌اي مبني بر پرداخت اجاره‌ بها به وراث موجر ارسال كند.

۲. اجاره ماهانه را به صندوق دادگستري واريز و در انتهاي مدت قرارداد اجاره وديعه را از وراث متوفي مطالبه كند.

شايان ذكر است در صورت عدم همكاري وراث مستاجر مي‌تواند در مراجع قضايي، دادخواست مطالبه وديعه به طرفيت وراث متوفي، طبق قرارداد اجاره تنظيم كند.

دريافت وديعه بعد از مرگ موجر
يكي از دغدغه‌هاي مستاجران دريافت مبلغ وديعه در صورت فوت مالك است. طبق قانون مدني، وديعه‌ اي كه مستاجر به موجر يعني متوفي پرداخت كرده است، جزء بدهي‌ هاي متوفي بوده و تا زماني كه وديعه مستاجر بازگردانده نشود، مستاجر ملزم به تخليه نخواهد شد.

” مطالب پيشنهادي : توصيه مي‌شود مستاجران عزيز براي كسب اطلاعات بيشتر در مورد قانون اجاره ملك مي‌توانند مقاله آنچه مستاجران هنگام قرارداد اجاره بايد بدانند را مطالعه كنند.”

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

سند سه دانگ با شش‌ دانگ تفاوت زيادي ندارد. با داشتن سند سه دانگ فرد، مالك نصف ملك خواهد بود و در صورتي كه ملك بدهي و وام نداشته باشد، مي‌تواند سند شش‌ دانگ جداگانه درخواست كند.

گاهي اوقات افراد تصميم مي‌گيرند سند سه دانگ خود را به سند شش دانگ تبديل كنند، به همين دليل لازم است مراحلي طي شود. براي آشنايي و كسب اطلاعات بيشتر در خصوص نحوه و چگونگي تبديل سند سه دانگ به سند شش دانگ با مجله دلتا همراه باشيد.

سند شش دانگ چيست؟
در ابتدا لازم است تعريف مختصري از سند شش دانگ يا سند مادر داشته باشيم. منظور از كلمه شش‌ دانگ، شش‌ جهت ملك است كه شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، فضاي بالاي ملك و فضاي زير زمين مي‌شود. سند شش دانگ مربوط به املاكي است كه به طور كامل به يك فرد تعلق دارند. اين اسناد جزء معتبر ترين اسناد ملكي محسوب مي شوند.

نحوه تبديل سند سه دانگ به شش‌ دانگ
سند سه دانگ با شش‌ دانگ تفاوت زيادي ندارد. با داشتن سند سه دانگ فرد، مالك نصف ملك خواهد بود و در صورتي كه ملك بدهي و وام نداشته باشد، مي‌تواند سند شش‌ دانگ جداگانه درخواست كند. بايد توجه داشت كه تبديل سند سه دانگ به شش‌ دانگ فقط از طريق دفاتر اسناد رسمي امكان‌پذير است، در غير اين صورت غير قانوني خواهد بود.

چگونگي ثبت سندهاي سه دانگ و شش دانگ
سؤالي كه بسياري از افراد مي‌پرسند اين است كه آيا ثبت سندهاي سه دانگ و شش‌ دانگ بايد به طور رسمي ‌باشد؟ در پاسخ به اين سؤال بايد گفت اين اسناد كاملا قانوني بوده و پلاك ثبتي اصلي و فرعي دارند. سند سه دانگ و شش‌ دانگ در دفاتر ثبت‌ اسناد يا ثبت‌احوال ثبت مي‌شود. در ادامه به بررسي تفاوت سند شش دانگ با ساير اسناد پرداخته شده است.

تفاوت شش‌ دانگ با سند مشاعي
مشاع به معني شراكت و شريك بودن است و منظور از سند مشاعي، سندي است كه ملك بين چند نفر تقسيم ‌شده باشد. در اين صورت مالك سند چند نفر خواهند بود. درحالي ‌كه مالكيت شش دانگ فقط متعلق به فرد صاحب سند است. بايد در نظر داشت كه معامله ملك مشاعي، نسبت به املاك ديگر اغلب دردسرهاي بيشتري دارد.

تفاوت شش‌ دانگ با قولنامه
قولنامه، قراردادي است كه بين دو نفر تنظيم مي‌شود و در دفتر اسناد رسمي ثبت نمي‌شود. در واقع منظور از قولنامه، مالكيت ملك بدون داشتن سند رسمي است. هميشه در خريد و فروش ملك به افراد توصيه مي‌شود كه به قولنامه‌ها اعتماد نكنند زيرا مالك قولنامه ممكن است همزمان ملك را به چند نفر بفروشد و به هيچ يك از آن‌ها سند ملك منتقل نشود. در اين گونه موارد، در صورتي كه افراد به مراجع قانوني مراجعه‌ كنند، مشخص مي‌شود مالكيت ملك به عهده فردي است كه اولين قولنامه با او تنظيم ‌شده است. يكي ديگر از مشكلات قولنامه هنگامي است كه فروشنده، قولنامه‌اي را با يك شخص و سند رسمي را با شخص ديگري تنظيم كرده باشد. در اين صورت مالكيت ملك با شخصي خواهد بود كه داراي سند رسمي است.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

تعويض اسناد مالكيت قديمي توسط مالك اختياري است. اما در صورتي كه افراد از مزاياي سند تك برگي آگاه شوند و راهكارهاي اقدام آن را بدانند، قطعاً به تعويض اسناد مالكيت اقدام خواهند كرد.

سند تك برگي به جاي سند هاي قديمي منگوله دار يا سيم سربي رواج يافته است كه مي‌توان گفت اداره ثبت اسناد در اين زمينه گام موثري در ثبت نوين برداشته است. سند تك برگ همان سند مالكيت است كه به شيوه جديد و الكترونيكي صادر مي‌شود. به گزارش مجله دلتا هدف از ارائه سند مالكيت تك برگ، نگهداري اطلاعات املاك در بانك جامع اطلاعات و نظم دادن به املاك است.
مزاياي سند تك برگي
اسناد مالكيت تك برگي، ويژگي‌ ها و مزاياي منحصر به‌ فردي دارند كه در ادامه به آن ها اشاره شده است.
ويژگي هاي سند تك برگ
چاپ در چاپخانه‌ هاي دولت، داشتن باركد امنيتي، نمايش كروكي و نقشه، جامع و خوانا‌ بودن اطلاعات، داشتن اطلاعات مربوط به نشاني دقيق ملك، درج مشخصات دقيق و كامل مالك اعم از شماره يا شناسه ملي، اقامتگاه، كدپستي، نمايش نقشه كاداستر كه دقيقاً منطبق با نقشه‌ هاي هوايي محل است، داشتن شناسنامه ملي جغرافيايي املاك و مستغلات و ثبت مشخصات ملك و نقشه آن در بانك جامع اطلاعاتي املاك از خصوصيات و ويژگي هاي اين گونه اسناد هستند.

مزاياي سند تك برگي
مواردي همچون افزايش ضريب امنيتي، ماشيني و چاپي بودن، دقت اسناد مالكيت تك برگ و جلوگيري از بروز اشتباهات ثبتي و صدور اسناد مالكيت معارض، كاهش معاملات معارض، تعويض سند در هر انتقال، به‌ روز رساني اطلاعات و آخرين وضعيت ثبتي ملك، شناسايي سريع پلاك‌ هاي مجاور در حوادث و بلاياي طبيعي، ذخيره‌ سازي كليه سوابق مربوط به اسناد مالكيت مردم به شكل الكترونيكي در بانك‌ هاي اطلاعاتي، كاهش پرونده‌ هاي قضايي و تسهيل و سرعت عمل در رسيدگي و كاهش جرم جعل از محاسن و مزاياي اين اسناد هستند.
عدم جعل سند تك برگي
صدور اسناد مالكيت تك برگي امكان جعل سند را به حداقل مي‌رساند. به دو علت اين اسناد در جلوگيري از جعل تاثير گذار است.
۱. فرمت و قالب سند تك برگي
اين سند با برخورداري از تكنيك‌ هاي چاپ امنيتي، استفاده از جوهرهاي امنيتي، داشتن هولوگرام مخصوص، داشتن باركد، استفاده از كاغذهاي مخصوص واتر مارك و چاپ آن در چاپخانه ‌هاي دولت امكان جعل فرمت را مشكل و به حداقل ممكن مي‌رساند. و در صورتي كه در هر يك از اقلام اطلاعاتي سند مالكيت تغييري ايجاد شود و يا جعلي صورت گيرد از باركد امنيتي، مشخص خواهد شد.
۲. محتويات و مندرجات سند تك برگي
ذكر مشخصات كامل مالك و ملك، درج مختصات جغرافيايي ملك، انعكاس نقشه كاداستر، درج اطلاعات جديد و مورد نياز، جامع و خوانا بودن اقلام اطلاعاتي به لحاظ صدور به وسيله ماشين و از همه مهم‌ تر ذخيره‌ سازي تمام اطلاعات در بانك جامع املاك، ضريب امنيتي اسناد تك برگي را افزايش داده و مي‌تواند از هرگونه جعل جلوگيري كند.
وظايف مالك در تعويض سند
مالك در تعويض سند مالكيت مختار است. به عبارت ديگر تعويض اسناد مالكيت قديمي توسط مالك اختياري است. اما در صورتي كه افراد از مزاياي سند تك برگي آگاه شوند و راهكارهاي اقدام آن را بدانند، اقدام به تعويض اسناد مالكيت اقدام خواهند كرد.
تكاليف ادارت ثبت در خصوص سند تك برگ
سازمان ثبت موظف است نسبت به املاكي كه تاكنون براي آن ها سند مالكيت صادر نشده است، سند تك برگي صادر كند و اجازه استفاده از دفترچه‌ هاي باقيمانده قديمي را ندارد. اما در صورتي كه نسبت به املاك سند مالكيت صادر شده باشد، در موارد زير ادارات ثبت مكلفند كه سند تك برگي صادر كنند.
• مالك درخواست سند تك برگي كند.
• نسبت به آن ملك عمليات افراز يا تفكيك صورت گيرد.
• مالك در موارد قانوني درخواست المثني كند.
• نسبت به آن ملك نقل و انتقالي صورت گيرد.
• مالكين مشاعي درخواست صدور سند جداگانه داشته باشند.
• حكم دادگاه مبني بر اصلاح سند و … باشد.
بنابراين سازمان ثبت، تكليفي به فراخوان عمومي براي تعويض اسناد مالكيت قديمي نداشته و اتخاذ تدابير لازم در اين خصوص بايد با قانون سازگار باشد.

مقايسه سند مالكيت تك برگي با دفترچه‌ اي
• در سند تك برگ مشخصات كامل مالك به‌ طور دقيق از جمله كد ملي و كد پستي نوشته مي‌شود، در صورتي كه در سند دفترچه‌ اي كد ملي و كد پستي نوشته نمي‌شود.
• سند تك برگ به‌ صورت رايانه‌ اي تنظيم و چاپ مي‌شود كه همين موجب شده اطلاعات و مندرجات سند، به‌ طور شفاف و دقيق مشخص باشد و از هرگونه جعل و سوء‌استفاده‌ اي جلوگيري شود. بر خلاف سند دفترچه‌ اي كه دستي نگاشته شده كه مشكلات خاصي را در پي دارد. از جمله در اين اسناد امكان كم يا اضافه كردن به مندرجات سند وجود دارد.
• در سند جديد، نقشه كاداستر ملك كه دقيقاً منطبق با نقشه هوايي محل ترسيم شده است. برخلاف سند دفترچه‌ اي كه به اين شكل نيست.
• سند تك برگ الصاق به هولوگرام امنيتي است كه موجب مي‌شود از جعل جلوگيري كند. در صورتي كه در سند دفترچه‌ اي چنين چيزي وجود ندارد.
• در سند تك برگي ملك فقط امكان چاپ و نوشتن يك مالك وجود دارد و در نقل و انتقالات بعدي اين سند از اعتبار مي‌افتد و سند تك برگي جديد به نام مالك جديد صادر مي‌شود.
 
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ...

خريدار و فروشنده بعد از اينكه به توافق و تفاهم پيرامون مباحث مالي و چگونگي پرداخت قيمت خودرو از جانب خريدار به فروشنده رسيده‌ اند، بايد به اداره راهنمايي و رانندگي مراجعه و مراحل قانوني و اداري انتقال پلاك خودرو را انجام دهند.

قرارداد انتقال خودرو از جمله قراردادهاي خريد و فروش است كه افراد بايد در زمان انعقاد آن دقت بسياري داشته باشند. در مجله دلتا به بررسي قرارداد خريد و فروش پرداخته شده است.

تنظيم قرارداد خودرو
در معاملات خودرو خريدار و فروشنده بعد از اينكه در رابطه با مسائل فني و مالي مربوط به خودرو به توافق رسيدند به دفتر ثبت اسناد رسمي مراجعه مي‌كنند و مراحل انتقال سند خودرو را به صورت رسمي طي مي‌كنند. سپس خريدار به اداره راهنمايي و رانندگي مراجعه مي‌كند و مراحل انتقال پلاك خودرو را انجام مي‌دهد. به همين دليل لازم است فروشنده به خريدار وكالت نامه‌ بدهد تا خريدار بتواند مراحل قانوني انتقال پلاك خودرو را انجام دهد. كه غالباً اين وكالت نامه‌ در همان دفتر ثبت اسناد رسمي و در مورد موضوع انتقال پلاك خودرو منعقد مي‌شود. البته يك راهكار متداول و رايج ديگر در خصوص خريد و فروش خودرو اين است كه افراد بعد از توافق در رابطه با مسائل مالي و چگونگي پرداخت قيمت خودرو اين موارد و مناسبات را به صورت مكتوب، در قراردادي كه قولنامه گفته مي‌شود، ذكر و در مرحله بعد با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمي اقدام به انتقال رسمي و قانوني سند خودرو به نام خريدار مي‌كنند. اين موارد نيز با توافق خريدار و فروشنده مي‌تواند در مراحل مختلف انجام مي‌گيرد.

مدارك لازم براي انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمي
مهم ترين اقدامات و مدارك لازم براي تنظيم قرارداد خريد و فروش خودرو و ثبت رسمي سند خودرو عبارتند از:
• خريدار و فروشنده بايد در محل دفتر ثبت اسناد رسمي حضور شوند. در مواردي كه هر يك از خريداران يا فروشندگان، داراي وكيل و يا نماينده حقوقي هستند مي‌تواند وكيل آن ها اين مراحل را انجام دهد.
• مدارك شناسايي و هويتي طرف هاي معامله از جمله شناسنامه، كارت ملي و…
• اصل سند مالكيت خودرو يا همان برگه سبز را بايد فروشنده ارائه دهد.
• ارائه كارت شناسايي خودرو توسط فروشنده الزامي است.
• نشاني خريدار و فروشنده
• بيمه نامه خودرو
• فيش واريزي و يا رسيد پرداختي هزينه هاي مربوط به خريد و نقل و انتقالات خودرو بايد به سر دفتر ارائه شود.
• گواهي عدم خلافي خودرو كه از جانب اداره راهنمايي و رانندگي صادر مي‌شود بايد ارائه گردد.

شايان ذكر است كه كليه اسناد و مدارك مورد نياز براي انتقال و ثبت سند خودرو بايد به طور كامل و صحيح موجود باشد در غير اين صورت اگر هر يك از مدارك مورد نياز براي تنظيم قرارداد انتقال خودرو ناقص و يا موجود نباشد، تا زماني كه اين مدارك به صورت كامل و صحيح تهيه نگردد؛ مراحل انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمي صورت نمي‌گيرد.

قرارداد خريد و فروش خودرو
قرارداد خريد و فروش خودرو يا همان قولنامه يك سند عادي است كه در صورتي كه بند فسخ در آن پيش بيني نشده باشد هيچ يك از طرف ها از اختيار فسخ قرارداد برخوردار نمي‌شوند. البته در صورت وجود  شرايطي كه موجب فسخ قرارداد مي‌شوند خريدار يا فروشنده حق برهم زدن و فسخ معامله را خواهند داشت. به طور مثال در صورتي كه عيب و نقص فني در خودرو وجود داشته باشد و فروشنده در قولنامه و قرارداد انتقال خودرو به آن اشاره نكرده باشد، اين حق براي خريدار به وجود مي‌آيد كه معامله را فسخ و پول را باز پس بگيرد. لازم به ذكر است كه خريد و فروش و در قرارداد انتقال خودرو بايد به مسائل مالي و فني مربوط به خودرو به دقت مورد توجه قرار گيرد تا از بروز مشكلات و اختلافات احتمالي بين فروشنده و خريدار پيشگيري شود.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

سهم الشركه حقي است كه افراد با توجه به سرمايه اي كه به شركت مي‌آورند دارا مي‌شوند.

هر يك از شركا براي ثبت شركت قسمتي از سرمايه را بر عهده مي‌گيرند. و در ازاي سرمايه ‌‌اي كه هر يك با خود به شركت مي‌آورد در سود و زيان شركت سهيم مي‌شود. براي تعيين ميزان نقش شركا در شركت بر اساس سرمايه، حقي به اشخاص داده مي‌شود كه در برخي از شركت ها اين حق سهام و در برخي از شركت‌ ها سهم الشركه ناميده مي‌شود. به گزارش مجله دلتا افراد با توجه به ميزان سهام يا سهم الشركه اي كه دارند مي‌توانند در اقدامات و عملكرد شركت تصميم‌ گيري كنند.

سهم الشركه چيست؟
سهم الشركه حقي است كه افراد با توجه به سرمايه اي كه به شركت مي‌آورند دارا مي‌شوند. سهم الشركه در شركت با مسئوليت محدود، شركت تضامني و شركت نسبي، مانند سهام در شركت‌ هاي سهامي است. با اين تفاوت كه سهم در اين شركت ها، كه شركت اشخاص نيز ناميده مي‌شوند، در برگه ‌اي كه بيان‌ كننده آن باشد، ذكر نمي‌شود. اين امر به سبب اصل غير قابل‌ انتقال بودن سهم در اين شركت ها است. به دليل آنكه در شركت اشخاص، هويت و‌ مشخصات افراد در عضويت شركت نقش مهمي دارد، انتقال سهم به‌ صورت آزادانه انجام نمي‌شود. بنابراين سهم افراد همانطور كه گفته شد در شركت هاي با مسئوليت محدود، شركت تضامني و نسبي سهم الشركه ناميده مي‌شود و ضمناً به اين شركت ها، شركت اشخاص مي‌گويند.

ويژگي‌ هاي سهم الشركه
ويژگي‌ هاي سهم در شركت اشخاص عبارت‌ است از :

۱.حق مالي
سهم الشركه يك حق مالي است و داراي ارزش مبادله‌ اي است و در نتيجه مي‌توان آن را در مقابل طلب متوقف كرد.

۲.سهم الشركه قائل به شخص است
يكي از ويژگي هاي شركت اشخاص، شخصيت افراد آن است. بنابراين افراد زماني كه سهم الشركه را دريافت مي‌كنند ديگر نمي‌توانند بدون رضايت ساير شركا از شركت خارج شوند.

۳. مال منقول است
سهم الشركه از جمله حقوق منقول است. به اين معني كه اين حق قابليت جا به جايي دارد.

۴.سهم الشركه قابل توقيف است اما قابل توثيق نيست:
اين بدين معنا است كه مقام قضايي مي‌تواند حق شريك در شركت اشخاص را محدود كند. و در نتيجه شركت نمي‌تواند با انتقال سهم حتي با موافقت تمام اعضا موافقت كند.

تأثير سهم هر شريك بر شركت
هر يك از شركا با توجه به سهمي كه دارند در تصميمات و عملكرد شركت اثر بگذارند. در ادامه تاثيرات سهم شركا بر شركت توضيح داده شده است.

۱. تأثير سهم الشركه بر تصميمات شركت
• حق راي :

طبق قانون تجارت، با ثبت شركت و تعيين سهم هر يك از شركا آن‌ ها مي‌توانند با توجه به مقدار سهم خود در تصميمات شركت دخالت كنند. با توجه به قانون مذكور هر يك از شركا به مقدار سهم الشركه خود در شركت داراي حق رأي هستند. به عبارت بهتر تعداد رأي هر شريك در تصميم‌ گيري‌ هاي شركت با توجه به مقدار سهمي كه دارد، مشخص مي‌شود.

• تصميم گيري در مجمع :

با توجه به قانون تجارت به لحاظ اينكه در خصوص موضوع مدنظر مجمع تصميم‌ گيري تشكيل شود، بايد حد نصابي از شركا حاضر باشند و با موضوع موافقت كنند. منظور از حد نصابي كه در قانون تعيين شده به اين صورت است كه براي بار اول اكثريت داراي نصف سرمايه و بار دوم اكثريت عددي شركت كه به‌ وسيله ميزان سهم مشخص مي‌شوند. براي مثال بيان مي‌شود كه هر ۱۰۰ سهم داراي يك حق رأي است. بنابراين در صورت رسيدن به حد نصاب مذكور، در خصوص موضوع موردنظر تصميم‌ گيري مي‌شود.

۲. تأثير سهم بر تقسيم سود و زيان:
تقسيم سود و زيان شركت در اساسنامه مشخص مي‌شود. در صورتي‌ كه در اساسنامه شركت اشخاص، در خصوص نحوه تقسيم سود و زيان مطلبي بيان نشده باشد، تقسيم سود و زيان بر اساس ميزان آورده هر يك از شركا در شركت تعيين خواهد شد. به عبارت ديگر ميزان سود و زيان هر يك از شركا بر مبناي سهم هر شريك تقسيم مي شود.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

پرداخت پول در معاملات مسكن در چند مرحله انجام مي‌شود و تفاوتي بين خريد، رهن يا اجاره خانه وجود ندارد. در اين نوشتار به بررسي روش هاي پرداخت وجه در قبال خريد مسكن مي‌پردازيم.

پرداخت پول خريد خانه يكي از مسائل مهم در معاملات مسكن است. مراحل پرداخت پول خريد خانه بر اساس توافق طرف هاي قرارداد صورت مي‌گيرد و قوانين و مقررات خاصي در اين مورد وجود ندارد. اما بايد در نظر داشت كه برخي از روش‌ هاي پرداخت مبلغ معامله، امنيت بيشتري دارند و به عنوان عرف پرداخت در خريد ملك شناخته مي‌شوند. در گذشته بيشتر معاملات به صورت نقد يا با چك شخصي انجام مي‌شد. با افزايش تورم و كاهش ارزش پول، امكان پرداخت نقدي وجود ندارد. در مورد چك‌ هاي شخصي نيز ممكن است مسائل و مشكلاتي مانند خالي بودن حساب يا كلاهبرداري‌هاي مختلف به وجود آيد. امروزه روش‌هاي ديگري براي پرداخت پول پديد آمده است كه اطمينان خاطر بيشتري به خريدار و فروشنده مي‌دهند. در مجله دلتا به بررسي نحوه و مراحل شرايط پرداخت پول خريد خانه در معاملات مسكن پرداخته شده است.

مراحل پرداخت پول در معاملات مسكن چگونه است؟
پرداخت پول در خريد خانه در چند مرحله انجام مي‌شود و تفاوتي بين خريد، رهن يا اجاره خانه وجود ندارد. در زير به نحوه پرداخت پول در هريك از موارد خريد، رهن و اجاره اشاره شده است.

رهن و اجاره
وقتي مستاجر ملك را انتخاب مي‌كند و خانه مورد پسند وي واقع مي‌شود، صاحب خانه و مستاجر به بنگاه معاملات ملكي مراجعه مي‌كنند. يك مبايعه‌نامه تنظيم و مقداري از مبلغ قرارداد به عنوان بيعانه به مالك پرداخت مي‌شود. اين مقدار بستگي به توافق دو طرف دارد. در بسياري موارد يك‌ سوم يا بيست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بيعانه پرداخت مي‌شود و پرداخت بقيه مبلغ به هنگام تحويل كليد موكول خواهد شد. در اين موارد مشاور املاك ، سه نسخه از مبايعه ‌نامه، كه مبلغ بيعانه پرداختي در آن ذكر شده است، تهيه مي‌كند و به هر يك از طرف هاي قرارداد يك نسخه تحويل داده مي‌شود و يك نسخه نيز در آژانس املاك آرشيو مي‌شود.

خريد ملك
پرداخت پول در خريد ملك معمولاً در چند مرحله انجام مي‌شود. به اين صورت كه در ابتدا خريدار و فروشنده به آژانس املاك مراجعه مي‌كنند و قرارداد اوليه يا مبايعه ‌نامه را تنظيم مي‌كنند. در اين حالت نيز مبلغي به عنوان بيعانه با توافق هر دو طرف تعيين و پرداخت مي‌شود. مبلغ رايج در اين زمينه، همان مبلغ بيست درصد قرارداد يا يك‌ سوم آن است. در مرحله بعد خريدار و فروشنده تاريخي را براي تحويل پول و كليد تعيين مي‌كنند و مقداري از مبلغ باقيمانده در هنگام تحويل كليد پرداخت مي‌شود. اين كار معمولا در بنگاه انجام مي‌شود. در مرحله سوم كل مبلغ باقيمانده در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت مي‌شود.

روش هاي پرداخت پول خريد خانه :
روش پرداخت پول در معاملات مسكن به توافق طرف هاي قرارداد بستگي دارد اما غالباً اين كار با استفاده از چك انجام مي‌شود. انواع مختلفي از چك وجود دارد كه برخي از آن‌ ها در معاملات مسكن نيز استفاده مي‌شوند. در زير به آن ها اشاره شده است.

۱. چك عادي
يكي از روش‌ هاي پرداخت پول در معاملات مسكن، استفاده از چك عادي است. منظور از چك عادي، چك‌ هايي است كه صاحب حساب جاري صادر مي‌كند و به طلبكار خود يا براي خريد اجناس مختلف ارائه مي‌دهد. اين چك ممكن است به نام شخص طلبكار يا در وجه حامل صادر شود. اين گونه چك‌ ها به خودي خود اعتباري ندارند و از صاحب حساب اعتبار مي‌گيرند. يكي از معايب و خطرات معامله با چك‌ هاي معمولي اين است كه اگر در موعد مقرر وجه چك موجود نباشد و چك به هر دليلي پاس نشود، فرد دچار دردسرهاي فراواني خواهد شد. زيرا برگشت زدن چك و انجام اقدامات قانوني لازم، وقت بسياري مي‌خواهد و در نهايت ممكن است دارنده چك نتواند مبلغ را دريافت كنيد.

۲. چك بانكي تضمين ‌شده
چك بانكي تضمين ‌شده، كه به عنوان چك رمزدار نيز شناخته مي‌شود، توسط يك بانك و به عهده همان بانك صادر مي‌شود. در واقع بانك پرداخت شدن اين چك را تضمين مي‌كند و با پول نقد تفاوتي ندارد. شخص با داشتن اين نوع چك مي‌تواند به هر يك از شعب بانك صادر‌كننده در هر شهري مراجعه و مبلغ را دريافت كنيد. يكي از مهمترين مزاياي چك تضمين‌ شده اين است كه با فوت يا ورشكستگي صاحب حساب در پرداخت آن مشكلي ايجاد نمي‌شود و دارنده چك به هر حال مبلغ را دريافت خواهد كرد. و اين درجه از امنيت چك باعث مي‌شود اين نوع چك‌ ها در كليه معاملات و خصوصاً معاملات بانكي رواج داشته باشند.

معايب چك تضمين شده چيست؟
اگر چك بانكي مفقود شود، شخص دريافت‌ كننده بايد بلافاصله به بانك اطلاع دهد و جلوي پرداخت آن را بگيرد. در غير اين صورت هر كسي كه چك را پيدا كند مي‌تواند نسبت به نقد كردن آن اقدام كند.

چك بين بانكي تضمين‌ شده
تضمين پرداخت مبلغ اين نوع چك نيز به عهده بانك است با اين تفاوت كه در اين نوع، چك به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر مي‌شود. به اين ترتيب هيچ كس جز شخص دريافت‌ كننده چك نمي‌تواند مبلغ چك را دريافت كند. اين نوع چك را فقط مي‌توان به حساب واريز كرد و  به صورت نقدي قابل دريافت نيست.

معايب چك بانكي تضمين شده
اگر معامله به هر دليلي به هم بخورد، خريدار بايد به بانك مراجعه و چك را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. اين كار افراد را دچار دردسرهاي فراواني خواهد كرد و اگر خريدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتي مي‌تواند اين كار را انجام دهد.

انتقال وجه كارت به كارت
در برخي معاملات ملكي انتقال وجه به صورت كارت به كارت انجام مي‌شود. البته اين انتقال معمولا براي مبلغ بيعانه انجام مي‌شود زيرا سقف انتقال وجه كارت به كارت محدود است. با اينكه پرداخت به اين روش كد رهگيري دارد و امكان استعلام از بانك مبدا و مقصد نيز وجود خواهد داشت، روش مطمئني براي پرداخت پول در معاملات مسكن محسوب نمي‌شود.

انتقال وجه از طريق دستگاه كارت خوان (دستگاه پوز)
در برخي موارد، افراد مبلغ بيعانه را از طريق دستگاه كارت‌خوان موجود در بنگاه پرداخت مي‌كنند. در اين حالت بنگاه تضمين مي‌كند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واريز كند. در مواردي نيز خريدار هنگام انتقال سند در محضر، باقي‌مانده مبلغ معامله را از طريق دستگاه كارت‌خوان موجود در محضر پرداخت مي‌كند. در اين حالت نيز محضر متعهد مي‌شود پول را به حساب فروشنده واريز كند. در واقع مي‌توان گفت در مواردي كه فروشنده با صاحب بنگاه يا محضر آشنايي دارد و اعتماد كامل وجود داشته باشد اقدام به اين عمل مي‌كند اما بايد در نظر داشت كه كه اين روش نيز امنيت لازم را براي پرداخت پول در معاملات ندارد.

مراحل پراخت پول خريد خانه‌ وام‌دار
مراحل پرداخت پول در مورد خانه هايي كه وام‌دار هستند كمي متفاوت است. ملك وام‌دار، ملكي است كه فروشنده براي خريد آن از بانك وام گرفته و قبل از تسويه حساب با بانك، قصد فروش خانه را دارد. در اين صورت سند ملك در گرو بانك است و تا زمان پرداخت كامل اقساط امكان انتقال سند وجود ندارد. در اين موارد يا فروشنده بايد مبلغ وام را به صورت كامل به بانك بپردازد و سند را آزاد كند، كه اين كار بسياري اوقات به صرفه نيست، يا اينكه بايد خانه را به صورت قول‌نامه‌اي و با وكالت بلاعزل خريداري كرد. در اين شرايط امكان انتقال وام وجود دارد. به اين صورت كه فروشنده و خريدار به بانك مراجعه مي‌كنند و پس از پر كردن فرم‌ هاي مربوطه، وام از فروشنده به خريدار انتقال مي‌يابد. به اين ترتيب خريدار بخشي از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت مي‌كند و بخش ديگر را طي اقساطي به بانك پرداخت خواهد كرد. شايان ذكر است كه هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دريافتي، مبلغي بين يك تا ده درصد از وام بايد به صورت يك‌جا به بانك پرداخت شود كه در نهايت اين مقدار از كل مبلغ وام كسر خواهد شد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

طبق قانون، سندي كه مطابق مقررات به ثبت رسيده باشد، رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرج در آن معتبر خواهد بود؛ مگر آن كه جعلي بودن آن ثابت شود. بنابراين فقط با اقامه دليل و مدرك مي‌توان عليه سند رسمي ادعاي جعل كرد و انكار و ترديد نسبت به آن پذيرفته نمي‌شود.

سند به هر نوشته‌ اي گفته مي‌شود كه افراد هنگامي كه در معامله با مشكل مواجه مي‌شوند بتوانند به آن استناد كنند. در قانون اسناد به دو دسته اسناد عادي و رسمي تقسيم مي‌شوند. در مجله دلتا به بررسي ابعاد حقوقي هر يك از اسناد رسمي و عادي و همچنين تفاوت هاي آن ها با يكديگر در معاملات بيان شده است.

تعريف اسناد رسمي و عادي
سند رسمي: طبق قانون، سندي كه مطابق مقررات به ثبت رسيده باشد، رسمي  و تمام محتويات و امضاهاي مندرج در آن معتبر است؛ مگر آن كه جعلي بودن آن ثابت شود. بنابراين فقط با اقامه دليل و مدرك مي‌توان عليه سند رسمي ادعاي جعل كرد و انكار و ترديد نسبت به آن پذيرفته نمي‌شود.

اسناد عادي: امضا مهمترين ركن سند عادي است، اسناد عادي هيچ يك از اركان سند رسمي را ندارد. شايان ذكر است كه اسناد عادي در دو مورد مانند سند رسمي اعتبار دارند:

۱- طرفي كه سند عليه او اقامه شده است، صدور آن از منتسب‌اليه (شخصي كه اقامه دعوا كرده) را تصديق كند.

۲- در دادگاه ثابت شود شخصي كه سند را تكذيب كرده، در واقع آن سند را مهر يا امضا كرده است.

بنابراين طرف مي‌تواند در مقابل ارائه سند عادي سكوت كند يا اصالت آن را بپذيرد يا مي‌تواند خط، امضا، مهر يا اثر انگشت منتسب به خود را انكار يا نسبت به آن ترديد كند. در زير تفاوت هاي اسناد عادي و رسمي توضيح داده شده است.

تفاوت اسناد رسمي و اسناد عادي
بر اساس قوانين و مقررات اين اسناد در ماهيت نسبت به يكديگر تفاوت هايي دارند كه در زير به آن ها اشاره شده است.

۱. انعقاد سند رسمي، تابع تشريفات اداري و قانوني است كه از قبل قانون معين كرده، در حالي كه در مراحل سند عادي تشريفات خاصي وجود ندارد.

۲. تنظيم سند رسمي توسط مأمور رسمي دولت انجام مي‌شود، در حالي كه سند عادي را افراد به هر نحو بخواهند تنظيم مي‌كنند.

۳. سند رسمي قدرت اجرايي دارد در حالي كه در اسناد عادي، اصل بر عدم قدرت اجرايي است.

۴. در دعواي سند رسمي، فقط ادعاي جعل قابل طرح است، در حالي كه اگر سند عادي باشد علاوه بر ادعاي جعل مي‌توان ادعاي ترديد و انكار را نيز مطرح كرد.

۵. در صورت مفقود شدن سند رسمي، تهيه رونوشت از آن به سادگي ممكن است ولي با گم شدن سند عادي نمي‌شود از رونوشت آن استفاده كامل كرد.

اعتبار اسناد رسمي در قانون
طبق قانون مدني، «اسنادي كه در اداره‌ ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آن ها طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است.» بنابراين سند رسمي توسط مامور رسمي و با رعايت قوانين و مقررات تنظيم مي‌شود. شايان ذكر است كه مندرجات هر سند اعم از رسمي و عادي عليه اشخاصي كه آن را امضا كرده‌اند و نماينده قانوني آن ها معتبر است و نمي‌توان آن را به اشخاص ثالث تحميل كرد و در واقع اعتبار اسناد رسمي نسبت به اشخاص ثالث فقط در صورتي است كه قانون تصريح كرده و اجازه داده باشد. بنابراين مفاد اسناد رسمي را چنانچه در قانون تصريح شده است، مي‌توان به اشخاص ثالث تحميل كرد.

معايب اسناد عادي چيست؟
فروش يك ملك به چند نفر
يكي از جرائمي كه بسياري از مردم را متضرر كرده است، فروش يك واحد مسكوني همزمان به چند نفر است. در اين خصوص فروشنده با اقدام به تنظيم بيعنامه كه يك نوع سند عادي است براي يك ملك، آن را به چند نفر مي‌فروشد. به طور مثال در اين جرم فروشنده ممكن است در يك روز يك واحد مسكوني را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خريدار بي‌اطلاع از معاملات ديگر او، با تحويل گرفتن فقط يك مبايعه‌نامه، مبالغي را به حساب فروشنده واريز كند.

معامله به قصد فرار از دين
گاهي اسناد عادي مي‌توانند زمينه فساد اقتصادي و فرار مجرمان را نيز فراهم كنند. به عنوان مثال بسياري از كلاهبرداران كلان كه مال و پول مردم را تحت پوشش شركت هاي ليزينگ، صندوق هاي تعاوني و… سرقت كرده اند از طريق انتقال عادي املاك، آن مبالغ را نقد كرده و فرار مي‌كنند. اما ثبت اجباري معاملات، سبب شناسايي مالك و امكان ردگيري معاملات شده و  همچنين امكان شناسايي معاملاتي را كه به قصد فرار از دين انجام مي‌شود فراهم مي‌كند.

ابطال سند رسمي به وسيله يك سند عادي
سند عادي با شرايطي اين قدرت را دارد كه سند رسمي را باطل كند. به عنوان مثال در معاملات اموال غير منقول مثل خانه، اگر فردي سند رسمي داشته باشد و فرد ديگري هم بر آن ملك ادعاي مالكيت كرده و سند عادي داشته باشد در صورتي كه تاريخ سند عادي مقدم بر سند رسمي باشد، دادگاه دارنده سند عادي را مالك تشخيص داده و به اين ترتيب سند عادي يك سند رسمي را باطل مي‌كند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

يكي از نكاتي كه بايد حتما به آن توجه داشت اين است كه ملك مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانك نباشد. گاهي اوقات فروشنده خانه اش را براي وام گرفتن در رهن بانك مي‌گذارد يا اين كه خانه در اجراي حكمي توسط مراجع قضايي ضبط شده است.

افراد هنگام خريد خانه بايد همه جوانب امر را بسنجند تا بعداً با مشكل و دردسر مواجه نشوند و همچنين بتوانند خريد لذت بخشي را تجربه كنند. در مجله دلتا به برخي از مهم‌ترين نكات حقوقي خريد خانه اشاره شده است. پس در ادامه با ما همراه باشيد.

نكات حقوقي خريد خانه
همانطور كه ذكر شد در خريد املاك بايد به قوانين و مقرراتي كه در حوزه املاك وجود دارند توجه داشت با علم و آگاهي از قانون با خريد و فروش خانه اقدام كرد. در زير مواردي كه براي خريد ملك توجه به آن ها الزامي است ذكر شده است.

قولنامه
پس از توافق خريدار و فروشنده در خصوص خريد ملك ، قولنامه اي به همين منظور نوشته شده و توافق دو طرف معامله درقولنامه ثبت مي شود. تنظيم و نوشتن قولنامه از موارد مهمي است كه افراد بايد به آن توجه و دقت بسياري داشته باشند، زيرا در برخي موارد عدم دقت در تنظيم قولنامه، منجر به اختلاف و درگيري و حتي تشكيل پرونده هاي قضايي شده است. زيرا زماني كه قولنامه اي نوشته مي‌شود، فروشنده اجازه ندارد ملك خود را به فرد ديگري بفروشد. همچنين خريدار نيز بايد طبق مدت زماني كه در قولنامه تعيين شده، پول را بپردازد. شايان ذكر است كه هنگام تنظيم قولنامه، خريدار بايد فقط يك سوم مبلغ كل را بپردازد و بقيه آن را در زمان ثبت كردن سند در دفتر خانه اسناد رسمي بپردازد. و ضمناً خريدار بايد بداند كه هنگامي مالك به حساب مي‌آيد كه وجه خريد ملك را به طور كامل در دفتر ثبت پرداخت و سند ملك را دريافت كرده باشد.

ملك بايد حتماً سند داشته باشد
ملكي كه از طريق قانوني و رسمي خريده مي شود بايد داراي سند باشد. به عنوان مثال در بيشتر شهرهاي شمالي، املاك سند مادر دارند. به اين صورت كه، يك زمين بزرگ به قطعات كوچك تر تقسيم شده است و اين زمين هاي كوچك با قولنامه معامله مي‌شوند. و در واقع اين زمين ها فاقد سند قطعي هستند.

فروشنده مالك ملك باشد
اگر ملكي مشاع باشد، همه اعضا بايد در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند. گاهي ممكن است فردي به عنوان وكيل مالكان يا مالك در هنگام معامله حضور داشته باشد كه در اين حالت نيز بايد به اعتبار برگ وكالت توجه شود.

در رهن نبودن ملك ؛ از نكات حقوقي خريد خانه
يكي از نكاتي كه بايد حتما به آن توجه داشت اين است كه ملك مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانك نباشد. گاهي اوقات فروشنده خانه اش را براي وام گرفتن در رهن بانك مي‌گذارد يا اين كه خانه در اجراي حكمي توسط مراجع قضايي ضبط شده است. در اين موارد فروش خانه با تنظيم مبايعه نامه امكان پذير است و تنظيم كردن سند به نام خريدار فقط با فك رهن صورت مي‌گيرد. در اين شرايط بهترين كار اين است كه فروشنده وكالت فك رهن را به خريدار داده و خريدار هم قسمتي از پول خانه را براي اين كار بگذارد. يعني به جاي اين كه كل پول ملك را به فروشنده بدهد، قسمتي از آن را براي فك رهن  و  پرداخت هزينه آن نگه مي دارد.

سند تك برگ
 هنگام خريد و نقل و انتقال سند مالكيت، بايد سند دفترچه اي به سند تك برگي مبدل شود. در خصوص پرداخت ماليات و عوارض نوسازي شهرداري توجه به اين نكته لازم است كه فروشنده بايد قبل از سند زدن، عوارض نوسازي شهرداري را پرداخت كند. شايان ذكر است كه فروشنده بايد به اداره ماليات مراجعه كند و ماليات ملك خود را بپردازد.

ثبت سند در دفتر خانه
آخرين نكته اي كه در خريد ملك بايد به آن توجه داشت اين است كه خريد ملك بايد در دفترخانه نهايي شود . در واقع پس از تهيه مدارك لازم و همچنين شرح توافقات، مدارك موجود در دفتر اسناد رسمي ثبت مي‌شوند و مراحل ثبت سند قطعي به پايان مي‌رسد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ...

براي تحقق جرم اختلاس مرتكب بايد از كاركنان و كارمندان مؤسسات دولتي و فرقي نمي‌كند كه وي رسمي، پيماني يا قراردادي باشد. بنابراين به كارمند شركت خصوصي و يا فرد عادي‌ كه اموال دولتي را تصاحب كند مختلس گفته نمي‌شود.

اختلاس از جمله جرائمي است كه در قانون‌ مجازات اسلامي براي آن‌ مجازات در نظر گرفته شده و با اين گونه جرائم با شدت برخورد خواهد شد. اختلاس از جمله جرائم خيانت در امانت است. در مجله دلتا به بررسي جرم اختلاس و مجازات آن پرداخته شده است. پس با ما همراه باشيد.

اختلاس چيست و مختلس كيست؟
اختلاس در لغت‌ به معناي گرفتن و سلب كردن است. جرم اختلاس از جمله جرائم زير مجموعه جرم خيانت در امانت است. اين جرم بايد توسط مأمور دولت و در ارتباط با مالي كه نزد وي به امانت گذاشته شده است اتفاق بيافتد. اختلاس از جمله جرائم غير قابل گذشت است. به اين معني كه حتي اگر شخص خاصي براي وقوع اين جرم شكايت نكند، در صورتي كه دادستان از وقوع جرم مطلع شود به عنوان نماينده و مدعي العموم مي‌تواند شكايت كند.

تعريف اختلاس در قانون مجازات اسلامي ؛
قانون مي‌گويد: «هر يك از كارمندان و كاركنان ادارات و سازمان ‌ها يا شوراها و يا شهرداري‌ ها و مؤسسات و شركت‌ هاي دولتي و يا وابسته به دولت و يا نهادهاي انقلابي و ديوان محاسبات و مؤسساتي كه به‌ كمك مستمر دولت اداره مي‌شوند و يا دارندگان پايه قضايي و به‌ طور كلي قواي سه‌ گانه و همچنين‌ نيروهاي مسلح و مأمورين به خدمات عمومي اعم از رسمي يا غيررسمي‌، وجوه يا مطالبات يا حواله ‌ها يا سهام و اسناد و اوراق بهادار و يا ساير اموال متعلق به هريك از سازمان‌ ها و مؤسسات ‌ياد شده و يا اشخاص را كه برحسب وظيفه به آن ها سپرده شده است به نفع خود يا ديگري برداشت ‌و تصاحب كند مختلس محسوب خواهد شد.»

شرايط تحقق جرم اختلاس
براي تحقق جرم مذكور بايد شرايطي وجود داشته باشد كه در ادامه به آن ها اشاره شده است.

۱. مرتكب از كاركنان و كارمندان مؤسسات دولتي  و فرقي نمي‌كند كه وي رسمي، پيماني يا قراردادي باشد. بنابراين به كارمند شركت خصوصي و يا فرد عادي‌ كه اموال دولتي را تصاحب كند مختلس گفته نمي‌شود.
۲. نسبت به اموال دولت و يا اموال متعلق به اشخاص خصوصي كه  نزد دولت است صورت گيرد.
۳. اموال بر حسب وظيفه به مختلس سپرده شده باشند. شايان ذكر است براي تحقق اين جرم حتما لازم نيست كه وظيفه‌ و مسئوليت كارمند خاطي نگهداري از مالي باشد، بلكه مي‌تواند بنا بر وظيفه‌اي كه بر عهده دارد به آن مال ارتباط داشته باشد.
۴.شخص مختلس بايد مال را به مالكيت خود يا ديگري در آورد. به طور نمونه طبق قانون، اگر مستخدم دولت مقداري از مصالح ساختماني دولت را ببرد و در ساختمان خانه‌ شخصي خود مصرف كند و در واقع به اين وسيله اموال مذكور را تصاحب كند، چنين عملي اختلاس محسوب مي‌­شود.
۶. شخص بايد به طور عمدي مرتكب اين جرم شود.

۶.فرد بايد اموالي را به نفع خود يا ديگري تصاحب كند.

مجازات مختلس چيست؟
ميزان مجازات اين جرم با توجه به ارزش مال اختلاس شده محاسبه مي‌شود. قانون در اين مورد مقرر مي‌كند؛ «در صورتي كه ميزان اختلاس تا پنجاه هزار ريال باشد مرتكب به شش ماه تا سه سال حبس و شش‌ ماه تا سه سال انفصال موقت و هرگاه بيش از اين مبلغ باشد به دو تا ده سال حبس و انفصال دائم از خدمات دولتي و در هر مورد علاوه بر رد وجه يا مال مورد اختلاس به‌جزاي نقدي معادل دو برابر آن‌ محكوم خواهد شد.» البته اين ماده قانون با توجه به اوضاع كنوني تفسير و اجرا مي‌شود.در مواردي كه تمام مال مورد اختلاس يا قسمتي از آن قبل از صدور حكم به هر نحوي برگردانده شود،‌ طبق نظر اداره حقوقي قوه‌ قضاييه آن قسمتي از مال كه مشمول حكم قرار خواهد گرفت. شايان ذكر است كه دولت براي ترغيب و تشويق افراد مختلس به برگرداندن اموال، تخفيف و معافيت در نظر گرفته است:
«هرگاه مرتكب اختلاس قبل از صدور كيفرخواست تمام وجه يا مال مورد اختلاس را مسترد نمايكند دادگاه او را از تمام يا قسمتي از جزاي نقدي معاف مي‌كند و اجراي مجازات حبس رامعلق ولي حكم انفصال درباره او اجرا خواهد شد.»

طبق قانون تعزيرات سال ۱۳۷۵، در خصوص اطلاع مديران ادارات و موسسات دولتي از تحقق جرم اختلاس و عدم اعلام آن ها به مراجع قضايي، مي‌توان گفت، هرگاه هر يك از رؤسا يا مديران يا مسئولان سازمان ‌ها و مؤسسات دولتي كه از وقوع جرم اختلاس يا تصرف غير ‌قانوني، در سازمان يا مؤسسات تحت اداره يا نظارت خود مطلع شده و مراتب را حسب مورد به‌ مراجع صلاحيت ‌دار قضائي يا اداري اعلام نكنند علاوه بر حبس از شش‌ ماه تا دو سال به انفصال موقت از شش‌ ماه تا دو سال محكوم خواهند شد. حال سؤالي كه مطرح مي‌شود اين است كه مجازات شروع به جرم اختلاس چيست؟ لازم است ابتدا مشخص شود شروع به جرم در قانون به چه مرحله اي گفته مي‌شود. شروع به جرم، مرحله‌اي قبل از ارتكاب جرم و به معناي اقداماتي است كه در جهت اجراي جرم صورت گرفته است و قبل از آن‌ كه جرم به مرحله اجرا در بيايد، براي ارتكاب آن انجام مي‌شود اما به دليل يك مانع، جرمي كه هنوز به طور كامل صورت نگرفته است، متوقف مي‌شود و به سرانجام نمي‌رسد. شروع به جرم، نشان دهنده وجود عمد و قصد در رفتار شخص مجرم است و به همين دليل براي شروع به جرم نيز مجازات در نظر گرفته شده است. براي مثال كارمندي كه اموالي را كه به حسب وظيفه به او سپرده‌ اند، داخل اتومبيل خود مي‌گذارد و قبل از خروج از محل كار، در پاركينگ دستگير مي‌شود، به جرم شروع به اختلاس محكوم خواهد شد. حال بايد ديد قانون براي شروع به جرم اختلاس چه مجازاتي در نظر گرفته است.

بر اساس قانون،«مجازات شروع به اختلاس حسب مورد حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و در صورتي‌كه نفس عمل انجام شده نيز جرم باشد، شروع كننده به مجازات آن جرم نيز محكوم‌ مي‌شود. مستخدمان دولتي علاوه بر مجازات مذكور چنانچه در رتبه‌ مديركل يا بالاتر و يا هم‌تراز آنها باشند به انفصال دائم از خدمات دولتي و در صورتي‌ كه در مراتب پايين‌تر باشند به شش ماه تا سه‌ سال انفصال موقت از خدمات دولتي محكوم مي‌شوند.»

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ....

زن و شوهر نابارور بايد تقاضاي خود را براي دريافت جنين به دادگاه خانواده ارائه دهند. اين زوج ها بايد شرايطي داشته باشند كه در قانون آيين نامه اهدا جنين بيان شده است.

اهداي جنين از جمله مسائلي است كه قانون به آن پرداخته است. اهداي جنين به معناي واگذاري داوطلبانه و رايگان يك يا چند جنين حاصل از باروري آزمايشگاهي سلول جنسي نر و ماده يك زوج سالم به يك زوج نازا است. در اين مطلب به موضوعات زير مي‌پردازيم. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

اهداي جنين‌
شرايط دريافت جنين چگونه است؟
آيا به جنين اهدايي ارث تعلق مي‌گيرد؟
آيين نامه اجرايي قانون اهدا جنين
بر طبق قانون نحوه اهدا جنين، مراكز تخصصي درمان ناباروري اين اجازه را دارند كه با رعايت ضوابط شرعي و قانوني، و پس از دريافت موافقت كتبي از زن و شوهري كه صاحب جنين هستند، جنين‌ يا جنين هاي كه از تلقيح خارج از رحم حاصل شده اند را به رحم زناني كه پس از ازدواج و انجام اقدامات پزشكي ناباروري آن‌ ها اثبات شده است منتقل كنند. بنابراين بايد زوجي كه قصد اهداء جنين را دارند موافقت و رضايت كتبي خود را اعلام كنند.

شرايط اهدا جنين‌
طبق قانون آيين نامه اهدا جنين، زوج هاي اهدا كننده بايد داراي شرايطي باشند كه در زير به آن ها اشاره شده است:
• از نظر قانوني و شرعي‌ زن و شوهر باشند.
• سلامت متعارف جسمي و رواني و ضريب هوشي مناسب‌ داشته باشند.
• نداشتن اعتياد به مواد اعتيادآور و روان‌گردان‌.
• مبتلا نبودن به بيماري هاي صعب‌ العلاج نظير ايدز، هپاتيت و …
تبصره ـ مراكز مجاز تخصصي درمان ناباروري مكلفند قبل از دريافت جنين از اهداكنندگان‌، شرايط فوق را احراز و شناسايي كنند.

شرايط دريافت جنين چگونه است؟
طبق قانون زن و شوهر نابارور بايد تقاضاي خود را براي دريافت جنين به دادگاه خانواده ارائه دهند. اين زوج ها بايد شرايطي داشته باشند كه در ادامه بيان شده است. البته شرايط دريافت جنين همان شروطي هستند كه طبق آيين نامه اهدا جنين، بايستي زوج هاي اهدا كننده داشته باشند.
• زن و شوهر با توجه به گواهي معتبر پزشكي، امكان بچه ‌دار شدن نداشته باشند و زن استعداد دريافت جنين را داشته باشد.
• زوج ها داراي صلاحيت اخلاقي و رفتاري باشند.
• هيچ يك از زن يا شوهر محجور نباشند. (يعني مجنون يا سفيه يا صغير نباشند)‌
• عدم ابتلا به بيماري‌ هاي صعب‌ العلاج.
• عدم اعتياد به مواد مخدر.
• زن و شوهر بايد تابعيت جمهوري اسلامي ايران را داشته باشند.

شايان ذكر است كه وظايف و تكاليف زوج هاي اهدا گيرنده جنين و طفل متولد شده از لحاظ‌ نگهداري، تربيت، نفقه و احترام همانند وظايف و تكاليف پدر و مادر است. بررسي صلاحيت زن و شوهر متقاضي در دادگاه خانواده، خارج از نوبت و‌ بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني صورت خواهد گرفت و در صورت عدم تأييد صلاحيت‌ زوج ها، امكان درخواست تجديدنظر وجود دارد.

آيا به جنين اهدايي ارث تعلق مي‌گيرد؟
مي‌توان گفت قانونگذار در خصوص مساله نسب و ارث جنين اهدايي سكوت كرده است. اما در فقه اسلامي در اين ارتباط چندين نظريه وجود دارد. در واقع برخي از فقها، معتقدند كه نطفه متعلق به هر شخصي كه باشد، او پدر و مادر واقعي طفل است. بر طبق اين نظريه رابطه وراثت، حضانت، محرميت در ازدواج و… بين آن‌ ها و فرزند برقرار است. اما دسته اي ديگر معتقدند كه ملاك رابطه نسبي، هم مالك بودن جنين و هم زايمان است. بر اين اساس مواردي همچون وراثت، محرم بودن و… بين صاحبان جنين و زني كه صاحب رحم است از يك طرف وجود دارد و نيز از سوي ديگر با طفل رابطه نسبي برقرار است. در واقع بدون توجه به اختلاف نظراتي كه در خصوص ارث بري جنين وجود دارد مي‌توان گفت، زوجي كه طفل را به دنيا مي‌آورند و براي او شناسنامه دريافت مي‌كنند بر اساس برخي از قوانين و مقررات از جمله قاعده اماره فراش و از نظر عرفي پدر و مادر طفل تلقي مي‌شوند و تمام وظايف و تكاليف ميان آنها برقرار است.
قاعده اماره فراش ؛
اماره فراش يكي از قواعد فقهي است و در مواردي كه به انتساب طفل به پدر شك و ترديد وجود داشته باشد با توجه به اين قاعده، طفل متولد در زمان زوجيت متعلق به شوهر است، البته به اين شرط ‌كه از تاريخ رابطه جنسي تا زمان تولد كودك، كمتر از ۶ ماه و بيشتر از ۱۰ ماه نگذشته باشد).

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

زن و شوهر نابارور بايد تقاضاي خود را براي دريافت جنين به دادگاه خانواده ارائه دهند. اين زوج ها بايد شرايطي داشته باشند كه در قانون آيين نامه اهدا جنين بيان شده است.

اهداي جنين از جمله مسائلي است كه قانون به آن پرداخته است. اهداي جنين به معناي واگذاري داوطلبانه و رايگان يك يا چند جنين حاصل از باروري آزمايشگاهي سلول جنسي نر و ماده يك زوج سالم به يك زوج نازا است. در اين مطلب به موضوعات زير مي‌پردازيم. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

اهداي جنين‌
شرايط دريافت جنين چگونه است؟
آيا به جنين اهدايي ارث تعلق مي‌گيرد؟
آيين نامه اجرايي قانون اهدا جنين
بر طبق قانون نحوه اهدا جنين، مراكز تخصصي درمان ناباروري اين اجازه را دارند كه با رعايت ضوابط شرعي و قانوني، و پس از دريافت موافقت كتبي از زن و شوهري كه صاحب جنين هستند، جنين‌ يا جنين هاي كه از تلقيح خارج از رحم حاصل شده اند را به رحم زناني كه پس از ازدواج و انجام اقدامات پزشكي ناباروري آن‌ ها اثبات شده است منتقل كنند. بنابراين بايد زوجي كه قصد اهداء جنين را دارند موافقت و رضايت كتبي خود را اعلام كنند.

شرايط اهدا جنين‌
طبق قانون آيين نامه اهدا جنين، زوج هاي اهدا كننده بايد داراي شرايطي باشند كه در زير به آن ها اشاره شده است:
• از نظر قانوني و شرعي‌ زن و شوهر باشند.
• سلامت متعارف جسمي و رواني و ضريب هوشي مناسب‌ داشته باشند.
• نداشتن اعتياد به مواد اعتيادآور و روان‌گردان‌.
• مبتلا نبودن به بيماري هاي صعب‌ العلاج نظير ايدز، هپاتيت و …
تبصره ـ مراكز مجاز تخصصي درمان ناباروري مكلفند قبل از دريافت جنين از اهداكنندگان‌، شرايط فوق را احراز و شناسايي كنند.

شرايط دريافت جنين چگونه است؟
طبق قانون زن و شوهر نابارور بايد تقاضاي خود را براي دريافت جنين به دادگاه خانواده ارائه دهند. اين زوج ها بايد شرايطي داشته باشند كه در ادامه بيان شده است. البته شرايط دريافت جنين همان شروطي هستند كه طبق آيين نامه اهدا جنين، بايستي زوج هاي اهدا كننده داشته باشند.
• زن و شوهر با توجه به گواهي معتبر پزشكي، امكان بچه ‌دار شدن نداشته باشند و زن استعداد دريافت جنين را داشته باشد.
• زوج ها داراي صلاحيت اخلاقي و رفتاري باشند.
• هيچ يك از زن يا شوهر محجور نباشند. (يعني مجنون يا سفيه يا صغير نباشند)‌
• عدم ابتلا به بيماري‌ هاي صعب‌ العلاج.
• عدم اعتياد به مواد مخدر.
• زن و شوهر بايد تابعيت جمهوري اسلامي ايران را داشته باشند.

شايان ذكر است كه وظايف و تكاليف زوج هاي اهدا گيرنده جنين و طفل متولد شده از لحاظ‌ نگهداري، تربيت، نفقه و احترام همانند وظايف و تكاليف پدر و مادر است. بررسي صلاحيت زن و شوهر متقاضي در دادگاه خانواده، خارج از نوبت و‌ بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني صورت خواهد گرفت و در صورت عدم تأييد صلاحيت‌ زوج ها، امكان درخواست تجديدنظر وجود دارد.

آيا به جنين اهدايي ارث تعلق مي‌گيرد؟
مي‌توان گفت قانونگذار در خصوص مساله نسب و ارث جنين اهدايي سكوت كرده است. اما در فقه اسلامي در اين ارتباط چندين نظريه وجود دارد. در واقع برخي از فقها، معتقدند كه نطفه متعلق به هر شخصي كه باشد، او پدر و مادر واقعي طفل است. بر طبق اين نظريه رابطه وراثت، حضانت، محرميت در ازدواج و… بين آن‌ ها و فرزند برقرار است. اما دسته اي ديگر معتقدند كه ملاك رابطه نسبي، هم مالك بودن جنين و هم زايمان است. بر اين اساس مواردي همچون وراثت، محرم بودن و… بين صاحبان جنين و زني كه صاحب رحم است از يك طرف وجود دارد و نيز از سوي ديگر با طفل رابطه نسبي برقرار است. در واقع بدون توجه به اختلاف نظراتي كه در خصوص ارث بري جنين وجود دارد مي‌توان گفت، زوجي كه طفل را به دنيا مي‌آورند و براي او شناسنامه دريافت مي‌كنند بر اساس برخي از قوانين و مقررات از جمله قاعده اماره فراش و از نظر عرفي پدر و مادر طفل تلقي مي‌شوند و تمام وظايف و تكاليف ميان آنها برقرار است.
قاعده اماره فراش ؛
اماره فراش يكي از قواعد فقهي است و در مواردي كه به انتساب طفل به پدر شك و ترديد وجود داشته باشد با توجه به اين قاعده، طفل متولد در زمان زوجيت متعلق به شوهر است، البته به اين شرط ‌كه از تاريخ رابطه جنسي تا زمان تولد كودك، كمتر از ۶ ماه و بيشتر از ۱۰ ماه نگذشته باشد).

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

افرادي كه قرار است خانه يا ملكي را اجاره كنند بهتر است قبل از اجاره در مورد صاحب خانه تحقيق كنند. اين افراد بايد صاحب خانه و كسي را كه با او قرارداد مي‌بندند به خوبي بشناسند. چرا كه اين كار واقعاً شما را از دردسرهاي بعدي نجات مي‌دهد.

اجاره خانه مبله چند سالي است كه در كشور رواج پيدا كرده است. اين سبك از اجاره مي‌تواند به صورت اجاره روزانه يا ماهانه و حتي سالانه صورت بگيرد. از اين رو در اين مطلب هدف اين است كه مهم ترين نكات در مورد اجاره آپارتمان و سوئيت مبله و تنظيم قرارداد اجاره را كه دانستن آن لازم است  تشريح كنيم. در ادامه با مجله دلتا همراه باشد.

نكات اساسي اجاره آپارتمان و سوئيت مبله
آپارتمان يا سوئيت مبله به اتاق يا خانه اي مي‌گويند كه داراي مبل و اثاث زندگي باشد. صاحب خانه ها در اين نوع از اجاره به دلايل مختلف از جمله مهاجرت، تغيير موقت محل زندگي و … امكان جا به جايي كامل وسايل را ندارند و نمي‌خواهند هزينه اجاره انبار را تقبل كنند، از طرفي مستاجر يا طرف تقاضا هم با اين مدل از اجاره آپارتمان مي‌تواند از هزينه كردن براي برخي لوازم منزل صرف نظر كند. مهم ترين عوامل و بحث هايي كه در زمان اجاره آپارتمان يا هر نوع ملك ديگري مورد توجه است، مبلغ و ميزان اجاره بهاي ملك و همچنين وديعه و شرايط قرارداد است. اما شايان ذكر است كه اجاره آپارتمان مبله شروطي دارد كه بايد موجر و مستاجر به آن ها دقت كنند. در زير به اين موارد اشاره شده است.

الف) امكانات ضروري براي اجاره خانه مبله
اتاق نشيمن مبله كه داراي يك مبل و ميز است.
كف پوش؛ حداقل موكت يا فرش شده باشد.
اتاق‌ خواب داراي تختخواب باشد.
آشپزخانه داراي امكانات اساسي باشد كه اين لوازم شامل يخچال، اجاق‌گاز، آبگرمكن و ماشين لباسشويي مي‌شود.
ظروف پخت غذا به اندازه لازم موجود باشد.

ب) احراز و شناسايي مدارك مستاجر
يكي از مواردي كه ممكن است براي موجر در اين گونه قراردادها اتفاق بيافتد، خيانت در امانت است. از اين رو موجر بايد حتما مدارك شناسايي مستاجر را رويت و هويت او را شناسايي كند.

ج) مبلغ اجاره خانه مبله
در اجاره آپارتمان مبله، مبلغ اجاره متناسب با مدت اقامت خواهد بود. پس در ابتدا بايد مدت اقامت و مبلغ اجاره مشخص شود. هزينه دريافتي با توجه به موقعيت آپارتمان و تجهيزات آن، به‌ عنوان اجاره‌ بها تعيين مي‌شود. همچنين در برخي ايام سال كه جا به جايي‌ ها كمتر است مثل فصل زمستان، موجران به ناچار در قيمت‌ ها تجديدنظر مي‌كنند كه لازم است مستاجران اين نكته را در نظر داشته باشند. بهتر است قبل از اجاره دادن آپارتمان از وسايل عكس گرفته شود. و نيز لوله‌ هاي آب و شيرآلات، سيستم برق ساختمان، وسايل گرمايشي و سرمايشي خانه و در و پنجره‌ ها در حضور مستاجر امتحان شود. وسايل موجود در خانه بررسي و از سالم بودن آن‌ ها اطمينان حاصل شود. و در نهايت همه اين موارد بايد در يك چك ليست تائيد و در ضميمه قرارداد به امضاي دو طرف برسد.

د) انعقاد قرارداد
اين نوع از اجاره نامه نيز معمولاً از ۶ ماه تا چند سال قابل تنظيم است. شايان ذكر است كه امكان اجاره واحدها به‌ صورت روزانه وجود ندارد، هر چند برخي موجران اين عمل را انجام مي‌دهند. مطمئن ترين راه اين است كه قرارداد در يك بنگاه معاملات ملكي معتبر منعقد تا كد رهگيري هم صادر شود. لازم است مواردي در قرارداد ذكر شوند كه در ادامه به آن ها اشاره مي شود.
• تاريخ شروع و اتمام قرارداد
• اطلاعات مكتوب درباره مبلغ اجاره‌ و وديعه
• شرايط فسخ قرارداد از جانب صاحب‌ خانه
• شرايط جريمه مستأجر در صورت ترك زودتر از موعد خانه
• وظايف و مسئوليت‌ هاي مربوط به هزينه تعميرات و خسارات
سؤال بسياري از موجران اين است كه در خصوص خسارت‌ ها چطور با مستأجر به توافق برسيم؟
بايد در نظر داشت كه طبق عرف تمام قراردادها، مستاجر مبلغي را به‎ عنوان وديعه به موجر پرداخت مي‌كند. اين مبلغ مي‌تواند به عنوان تضميني براي جبران خسارات احتمالي ناشي از اجاره آپارتمان باشد. در ضمن بهتر است كه خانه را بيمه كنيد.

نكاتي كه در زمان اجاره خانه مبله بهتر است رعايت شود
۱. براي مستاجر بهترين زمان ممكن به منظور مذاكره و گرفتن امتيازات لازم و دلخواه در خصوص اجاره بهاي كمتر و تعميرات خانه دقيقا قبل از اسباب كشي است. مستاجر بايد قبل از رفتن به خانه جديد تمام در ها، پنجره ها، اتصالات، قفل ها و در كل تمام واحد را بررسي و همچنين چراغ ها و وسايل سرمايشي و گرمايشي را خاموش و روشن كند.

۲. مستاجران در هنگام اجاره ﺁپارتمان دلخواه واقع گرا و منطقي باشند تا بعداً دچار مشكل نشوند. به طور مثال، افرادي كه درپي اجاره ﺁپارتمان يا سوئيت مبله اي هستند در بسياري از مواقع با خانه هايي رو به رو مي‌شوند كه از بودجه آن ها خيلي بيشتر است ولي چون خانه مورد پسند آن ها واقع شده، آن را اجاره مي‌كنند. اين يكي از نكات بسيار مهم است كه اجاره آپارتمان نبايد بيشتر از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شما باشد.

۳. شناخت دقيق از صاحب خانه يكي ديگر از مواردي است كه حتماً بايد مستاجران به آن توجه كنند. بسياري از افراد فكر مي‌كنند كه در زمان اجاره ملك، فقط بايد مستاجر را شناخت و در مورد او تحقيق كرد چون كسي كه قرار است اجاره را پرداخت كند مستاجر است در صورتي كه اين يك باور و تصور اشتباه است. افرادي كه قرار است خانه يا ملكي را اجاره كنند بهتر است قبل از اجاره در مورد صاحب خانه تحقيق كرده و او را به خوبي بشناسند. چرا كه اين كار واقعاً شما را از دردسرهاي بعدي نجات مي‌دهد.

۴. بيمه اجاره نشيني در زمان اجاره آپارتمان؛ بسياري از مستاجران تصور مي‌كنند چون ملك براي خودشان نيست بنابراين نيازي نيست كه بيمه داشته باشند. دانستن اين نكته حائز اهميت است كه اين نوع بيمه در زمان وقوع حوادث بسيار با ارزش است.

۵. هنگام اجاره آپارتمان يا سوئيت هاي مبله توجه به تحويل وسايل و لوازم خانه، يكي ديگر از نكاتي است كه افراد متقاضي اجاره بايد رعايت كنند. در واقع اين سبك خانه ها مزاياي زيادي براي متقاضيان دارد ولي به دليل وجود وسايلي كه از ابتدا داخل منزل بوده، اجاره كردن و تحويل دادن آن مي‌تواند كمي پيچيده باشد، كه اگر افراد به آن توجه نكنند قطعا با مشكل مواجه مي‌شوند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ....

در قرارداد مشاركت در ساخت مالك زمين و سازنده ساختمان با هم شريك هستند و در نهايت همان چيزي كه در قرارداد مشاركت در ساخت قيد شده، از نظر قانوني اعتبار دارد.

قرارداد مشاركت قراردادي است كه از طريق آن اشخاص حقيقي يا حقوقي، سرمايه مادي يا معنوي خود را به صورت سهم الشركه نقدي يا غير نقدي معين كرده(سهم الشركه حقي است كه افراد با آوردن بخشي از سرمايه در شركت دارا مي‌شوند.) و به صورت مشترك و مشاع و براي انجام كار معين در زمينه فعاليت‌ هاي توليدي، بازرگاني و خدماتي براي مدت محدود و به قصد منفعت بردن به‌ كار مي‌گيرند. در مجله دلتا انواع قرارداد مشاركت توضيح داده شده و آثار حقوقي قراردادهاي مشاركت در ساخت بررسي مي شود.

قرارداد مشاركت و موارد استفاده از آن چيست؟
همانطور كه در ابتدا ذكر شد موارد استفاده از اين قراردادها شامل صادرات كالا، خدمات، توليد و فروش محصول، واردات كالا به قصد فروش، بازرگاني داخلي، احداث مسكن انفرادي و انبوه‌ سازي و واردات ماشين آلات، مواد اوليه و ابزار كار است. رايج ‌ترين شكل قراردادهاي مذكور، قرارداد مشاركت در ساخت، قرارداد مشاركت مدني با بانك و قرارداد مشاركت مدني خصوصي است.

قرارداد مشاركت در ساخت
طبق قوانين مشاركت در ساخت در اين قرارداد مالك زمين و سازنده ساختمان با هم شريك هستند و در نهايت همان چيزي كه در قرارداد مشاركت در ساخت قيد شده، از نظر قانوني اعتبار دارد. به اين معنا كه مالك و سازنده ‌اي كه قرارداد را امضا مي‌كنند، در ابتدا به دنبال سودي هستند كه از اين توافق به دست مي‌آورند. بايد توجه داشت كه در اين گونه قرارداد، تعيين ميزان سهم مالك و سازنده، معمولا به صورت توافقي است و براي آن قانوني وجود ندارد. در هر صورت، اكثر افراد سعي مي‌كنند در اين موارد از آنچه كه در عرف معمول است تبعيت كنند. به همين دليل سود مالك و سازنده در ابتدا محاسبه مي‌شود. قبل از عقد قرارداد، سرمايه اي كه‌ هر كدام از طرف ها آورده اند و نيز سهم ‌‎الشركه آن‌ ها به نسبت سرمايه اي كه با خود آورده اند در قرارداد محاسبه مي‌شود تا سودي بيش تر از آورده شخص، براي وي در نظر گرفته نشود.

معمولاً در قراردادهاي مشاركت در ساخت پيش‌ بيني مي‌كنند كه در پايان قرارداد، ساختماني كه ساخته شده به چه صورت و با چه شرايطي بين طرف هاي تقسيم شود. در قراردادهاي مذكور افراد غالباً براي مواردي همچون ميزان سهم الشركه و يا تعهداتي كه زمان عقد قرارداد به آن ها توجه نشده است با يكديگر به اختلاف بر مي‌خورند. شايان ذكر است كه يكي از طرف‎ هاي قراردادهاي مشاركت در ساخت، مالك است كه آورده‌ وي همان زمين و يا يك ملك معمولاً كلنگي است. طرف ديگر قرارداد، شريك يا سازنده است كه آورده‌ او هزينه‌ هاي مربوط به ساخت و ساز ملك جديد است.
از آنجا كه در قرارداد ساخت، مالك زمين و سازنده با هم شريك هستند بايد پيش از انعقاد قرارداد سهم هركدام نسبت به آورده‎ او تعيين و در قرارداد ذكر شود.

نحوه تقسيم سود و سهام در قرارداد هاي مشاركت با بانك
قرارداد مشاركت مدني بانكي به معني ادغام كردن سرمايه بانك با طرف مقابل قرارداد، براي انجام فعاليت‌ هايي مانند بازرگاني، توليدي و خدماتي و به منظور سوددهي به هر دو طرف قرارداد است. اين سرمايه مي‌تواند به‌ صورت نقدي يا غير نقدي باشد. شايان ذكر است كه مقدار سود مورد نظر براي هر دو طرف بايد بر اساس قوانين و مقرراتي باشد كه براي بانك ‌ها تعيين مي‌شود. به اين صورت كه مقدار سرمايه و سهمي كه به عنوان سود براي فرد متقاضي از طرف وي پيشنهاد مي‌شود در اختيار بانك قرار مي‌گيرد و بعد از درخواست، بانك آن را بررسي مي‌كند و در اين مرحله سهم بانك و شريك (فرد متفاضي) و همچنين نسبت سود بانك و شريك، بر اساس كليه قوانين و مقرراتي كه براي بانك‌ ها تعيين شده، مشخص خواهد شد. سرانجام چنانچه فعاليت موردنظر، براي بانك سود اقتصادي در بر داشته باشد، با درخواست متقاضي، موافقت كرده و قراردادي بين آنها بسته مي‌شود.

نحوه سوددهي بين بانك و شريك چگونه است؟
به اين صورت است كه در اواخر هر سال، بانك، سود به دست آمده از شراكت را بين طرف مقابل و خود تقسيم مي‌كند. اين سود با توجه به سرمايه هر دو طرف بين آن ها تقسيم خواهد شد.

نحوه تقسيم سود و سهام در قراردادهاي مشاركت مدني خصوصي
قرارداد مشاركت مدني خصوصي به معناي ادغام سرمايه و دارايي‌ هاي نقدي يا غير نقدي اشخاص حقيقي يا حقوقي متعدد به منظور منفعت و تقسيم سود است.
 در قرارداد مشاركت مدني سرمايه آورده هر يك از دو طرف بايد به تفصيل در قرارداد قيد شود تا براي تعيين سود، شركا با مشكل مواجه نشوند. عموماً پرداخت سود سالانه در اين قرارداد مشاركت بر عهده مالك است و نيز تحويل تمام سود حاصل از مشاركت در پايان قرارداد به مالك با دريافت رسيد كتبي صورت مي‌گيرد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ....

به دليل آن كه سند ملكي يك سند رسمي است بنابراين باطل كردن آن بايد مانند ديگر اسناد رسمي با حكم قطعي دادگاه و مراجع صالح قضايي صورت گيرد.

اشخاص ذينفع مي‌توانند در خصوص اسناد رسمي مانند سند مالكيت، سند رسمي اجاره و … در صورت وجود دلايل قانوني مبني بر بي اعتباري آن ها، در دادگاهي كه صلاحيت رسيدگي به موضوع را دارد، درخواست ابطال سند را ارائه كنند و دادگاه موظف است كه به موضوع رسيدگي كند. به گزارش مجله دلتا سازمان ثبت اسناد و املاك، براي املاكي كه به طور رسمي و قانوني ثبت مي‌شوند سند رسمي تنظيم و صادر مي‌كند. بنابراين سند رسمي ملك داراي اعتبار قانوني است. اما گاهي ممكن است به درخواست صاحب سند يا به دليل انتقال مالكيت و يا با حكم دادگاه سند رسمي ملك باطل شود.

ابطال سند رسمي؛ و شرايط و قوانين آن

نحوه باطل كردن سند رسمي ملك
به دليل آن كه سند ملكي يك سند رسمي است بنابراين باطل كردن آن بايد مانند ديگر اسناد رسمي با حكم قطعي دادگاه و مراجع صالح قضايي صورت گيرد. در اين موارد درخواست متقاضيان مبني بر ابطال اسناد رسمي پس از ثبت و رسيدگي در دادگاه براي اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاك ارجاع داده مي‌شود. اين مدارك پس از بررسي، همراه ساير ضمائم به قسمت بايگاني ارسال مي‎شوند تا پرونده ثبتي به آن پيوست شود. در قسمت بايگاني، پرونده ابطال سند رسمي تشكيل مي‎شود تا مورد بررسي قرار گيرد. پس از اطمينان از نبود نقص و ايراد در پرونده، با ادامه مراحل ابطال ، پيش نويس سند رسمي تهيه  و در اين پيش نويس، شماره نامه يا حكم يا سند انتقال نيز درج و سپس پيش نويس سند مالكيت رسمي جديد به متقاضي داده مي‎شود.

شرايط ابطال سند رسمي ملك
شخص براي باطل كردن سند رسمي ملك هنگام ثبت دادخواست به دادگاه بايد مواردي را رعايت كند. در واقع متقاضي بايد در درخواست خود كليه مشخصات كامل سند اعم از سند مالكيت يا غيره را به طور دقيق ذكر كند. اين مشخصات شامل؛ اطلاعات شخصي مالك قبلي و مالك جديد، مشخصات ملك، شماره پرونده ثبتي، نحوه باطل شدن سند مالكيت اوليه و شماره و تاريخ است. اگر سند رسمي قبلاً نيز باطل شده، بايد به پرونده ثبتي پيوست شود. درخواست متقاضي نيز پس از انجام تشريفات، بايد به دفاتر اسناد رسمي ارسال تا سند رسمي اوليه باطل شود. هزينه صدور دفترچه سند رسمي را كه دادگاه  تعيين كرده است، بايد متقاضي پرداخت كند. يكي از مراحل اصلي ابطال سند رسمي احراز هويت متقاضي است. در اين مرحله علاوه بر اينكه متقاضي بايد كپي برابر اصل تمام مدارك شناسايي را به دادگاه ارائه دهد، بررسي و تطبيق آن ها با مشخصات متقاضي نيز بايد توسط كارشناس انجام ‎شود. پس از طي اين مراحل، پرونده ابطال سند رسمي در دادگاه بايگاني و رسيد آن را به متقاضي ارائه مي‎شود.

نكات حقوقي مهم در خصوص اسناد :
سند رسمي سندي است كه نزد مراجع دولتي و يا مراجعي كه قانونگذار براي تنظيم برخي اسناد در نظر گرفته مثل دفاتر اسناد رسمي يا دفاتر ازدواج يا دفاتر طلاق تنظيم مي‌شود.
بسياري از اسناد در قالب يك قرارداد تنظيم مي‌شوند ولي هميشه اين چنين نيست مثلا سند اقرارنامه رسمي بوده اما قرارداد نيست.
دادگاه صالح براي طرح دعواي ابطال سند، دادگاه محل تنظيم سند است.
دعواي ابطال سند، دعواي غير مالي است.
نتيجه ابطال سند و گاهي به تبع آن ابطال معامله اين مي‌شود كه همه چيز و همه اجزاي رابطه به زمان قبل از تنظيم سند باز مي‌گردد.
همچنين بخوانيد:
مالكيت املاك بدون سند ، چگونه اثبات مي شود؟

الزام به تنظيم سند رسمي ملك

با چند اصطلاح ثبتي درباره املاك آشنا شويد