مجله حقوقی دلتا

اگر اهل صرفه‌جويي اقتصادي هستيد تا حد امكان خانه‌اي با نورگيري مناسب و كنتورهاي آب، برق و گاز جداگانه اجاره كنيد و از خانه‌هاي نزديك به بزرگراه، مدرسه، پمپ بنزين و مراكز توزيع برق و تلفن تا جايي كه مي‌شود اجتناب كنيد.

كساني كه قصد دارند خانه‌اي اجاره كنند بايد هشت نكته را در نظر داشته باشند تا به مشكلاتي كه گاهي در جابه‌جايي پيش مي‌آيد دچار نشوند. در مجله دلتا به نكات اجاره خانه اشاره شده است.

۱. يك ماه قبل از پايان قرارداد موضوع را به صاحب‌خانه‌ها اطلاع دهيد. اگر صاحب‌خانه تحويل پول پيش را به پيدا شدن مستاجر منوط كرد، بهتر است شما هم براي پيدا كردن مستاجر دست به كار شويد. البته اين وظيفه مستاجر نيست؛ اما احتمالا شما بيشتر از صاحب‌خانه عجله داريد و به پول پيش خود نياز داريد.

۲. پيش از امضاي قرارداد تمام قسمت‌هاي خانه را بازديد و مشكلات و خرابي‌هاي ساختمان را در متن اجاره نامه يادداشت كنيد تا در پايان قرارداد و تحويل خانه صاحب‌خانه ادعاي خسارت نكند. اگر پيش از عقد قرارداد اشكالات تاسيساتي منزل را از طريق صاحب‌خانه برطرف نكنيد، ناچاريد بعد از عقد قرارداد با هزينه خودتان به برطرف كردن آن ها اقدام كنيد.

۳. تا حد امكان در جست‌وجوي خانه نوساز و يا قديمي نباشيد. بهترين خانه‌ها براي اجاره خانه‌هاي با عمر ۳ تا ۱۰ سال است.

۴. حتما قرارداد اجاره را در دفاتر املاك و با كد رهگيري ثبت كنيد. كد رهگيري هيچ هزينه‌اي ندارد و مشاوران املاك حق ندارند مبلغ اضافه‌اي براي كد رهگيري به جز كميسيون خود دريافت كنند.

۵. پيش از امضاي قرارداد حتما اصل سند يا قولنامه يا… خانه و كارت شناسايي صاحب‌خانه را به دقت ملاحظه كنيد.

۶. محل دقيق پاركينگ خود را در حضور مالك مشخص كنيد.

۷. اگر اهل صرفه‌جويي اقتصادي هستيد تا حد امكان خانه‌اي با نورگيري مناسب و كنتورهاي آب، برق و گاز جداگانه اجاره كنيد و از خانه‌هاي نزديك به بزرگراه، مدرسه، پمپ بنزين و مراكز توزيع برق و تلفن تا جايي كه امكان دارد اجتناب كنيد.

۸. پيش از امضاي قرارداد حتما آن را با دقت بخوانيد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

اجاره دادن ملك بدون گرفتن رضايت قبلي شريك در ملك مشاع به صحيح بودن قرارداد اجاره خللي وارد نمي‌كند و مثل هر قراردادي دو طرف را ملزم به انجام تعهد مي‌كند.

هر كس حق دارد با ملك خود هر اقدامي كه بخواهد انجام دهد، در ملكي كه متعلق به دو يا چند نفر است كه اختيار ملك در دست همه مالكان است و در انجام معاملات رضايت شريك لازم است. بر اين اساس در مجله دلتا موضوع اجاره بدون اجازه شريك در ملك مشاع مورد بررسي قرار گرفته است.

حدود تصرفات شريك در مال مشاع
 هر يك از شركا در ملك مشترك و مشاع نمي‌تواند به تنهايي اختيارات همه‎ شركا را داشته باشد و در واقع با محدوديت‌هايي روبه‌رو هستند. از آنجا كه ملك مشاع، متعلق  به دو نفر يا بيشتر است، حق استفاده از كل آن ملك نه فقط به يك نفر بلكه براي همه شركا يكسان است. در قانون مدني به صحيح بودن اجاره‎ ملك مشترك اشاره شده است. بنابر‎اين مي‎توان گفت اجاره دادن ملك مشاع هم به شريك و هم به غير شريك درست است. اما موضوع اجازه شريك و تأثير آن بر قرارداد اجاره به شرح زير است.

اجاره بدون اذن شريك در ملك مشاع

اجاره دادن ملك مشترك بدون رضايت قبلي شريك، زماني صحيح است كه به شركاي ديگر ضرر نزند. بنابراين اجاره يا هر كار ديگري نظير آن، در صورتي كه به شريك ضرر نزند صحيح است. شايان ذكر است اجاره دادن ملك مشترك بدون گرفتن رضايت قبلي شركا، اگر چه بي‌حرمتي به آن‌ها تلقي مي‌شود اما  به درستي و صحت قرارداد اجاره خللي وارد نمي‌كند، در نتيجه اجاره دادن ملك مورد نظر صحيح بوده و مثل هر قرارداد ديگري دو طرف را ملزم مي‌كند كه به تعهدات خود عمل كنند. بنابراين اگر مستأجر خساراتي بر ملك مشاع وارد كند، شركاي ديگر مي‌توانند خلع يد چنين مستأجري را نيز از دادگاه درخواست كنند.

در قرارداد اجاره لازم است كه ملك به مستاجر با رضايت شركا تحويل داده شود. در صورتي كه شركا بدون دليل از دادن مجوز خودداري كنند و باعث ورود ضرر به شريك شوند دادگاه به نفع متضرر رأي به تحويل ملك مي‌دهد و شركاي ديگر را مجبور به همكاري با شريك متضرر مي‌كند. به بيان ديگر اجاره بدون گرفتن رضايت قبلي شريك در ملك مشاع هرچند صحيح است، اما موجب مسئوليت فرد اجاره دهنده خواهد شد زيرا نمي‌تواند بدون رضايت شركا و بدون دريافت حكم دادگاه در اين خصوص ملك را به مستاجر تحويل دهد.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با قوانين ملك مشاع مطلب ” نكات حقوقي در خريد و فروش ملك مشاع ” را مطالعه كنيد.

مساحت ملك از مهم ترين موضوعات در جلب نظر خريداران است و نقش اساسي در انتخاب ملك ايفاء مي‌كند، به همين دليل افراد دقت و توجه بسياري براي دقيق بودن مساحت ملك دارند.

اختلاف متراژ ملك با سند يكي از مشكلاتي كه در معاملات املاك ممكن است رخ دهد و باعث تشكيل پرونده حقوقي در دستگاه قضايي شود. به گزارش مجله دلتا دقيق نبودن اطلاعات ارائه شده در خصوص مساحت ملك توسط فروشندگان يكي عوامل بروز چنين مشكلاتي است.

اختلاف متراژ ملك با سند
در خريد ملك، چيزي كه مبناي محاسبه‎ قيمت قرار مي‌گيرد، متراژ و مساحت ملك است. در واقع فروشنده‌، ملك را با ابعاد مشخص و دقيق به خريداران پيشنهاد مي‌كند. زيرا مساحت ملك از مهم ترين موضوعات در جلب نظر خريداران است و نقش اساسي در انتخاب ملك ايفاء مي‌كند، به همين دليل افراد دقت و توجه بسياري براي دقيق بودن مساحت ملك دارند. به طور مثال در هنگام معامله يك ملك، فروشنده ممكن است اظهار كند كه مساحت ملك ۱۰۰ متر مربع است و در قولنامه نيز اين ميزان قيد شده باشد، اما در زمان تنظيم سند و بعد از اندازه گيري ملك توسط كارشناسان ثبت، مشخص شود كه ملك ۹۸ متر است. قانون به اين مورد به طور مشخص اشاره كرده و مي‌گويد: اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است، مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت. و اگر معلوم شود كه بيشتر است فروشنده مي‌تواند آن را فسخ كند، مگر اين ‎كه در هر دو صورت خريدار و فروشنده پس از محاسبه دقيق متراژ ملك در مورد پرداخت مبلغ مابه التفاوت قيمت آن توافق كنند. در خصوص اختلاف متراژ ملك با سند بايد بين ملك ساخته شده و ملكي كه هنوز ساخته نشده و به صورت پيش فروش خريداري مي‌شود تفاوت قائل شد.

۱. املاك ساخته شده
طبق قانون ثبت، به دليل آن كه قيمت ملك بر اساس مساحت ملك تعيين مي‌شود، خريدار مي‌تواند به نسبت كسري در متراژ ملك از مبلغ توافق شده در معامله كم كند و اگر مساحت ملك بيشتر از ميزان مورد توافق بود، قيمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولين سند انتقال”  و ساير هزينه‌ هاي قانوني معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا كند.

۲. پيش فروش و پيش خريد آپارتمان
قانون پيش فروش آپارتمان ها، به منظور حمايت از پيش خريدار اين گونه بيان مي‌كند:

اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفكيكي تا ۵ درصد باشد، هيچ يك از دو طرف حق فسخ ندارند، ولي اگر اختلاف بيشتر از ۵ درصد باشد، فقط پيش خريدار حق فسخ دارد. و فرقي نمي‎كند متراژ واقعي ملك كمتر يا بيشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملك ۲۰۰ متر و هر متر ۵ ميليون ذكر شده باشد و در زمان تحويل، ملك ۱۹۰ يا ۲۱۰ باشد، هيچ يك از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ كمتر از ۵ درصد است. بنابراين در پيش فروش آپارتمان به دو نكته بايد توجه داشت.

۱.اگر مساحت ملك كمتر از مقدار مورد توافق باشد و پيش خريدار نخواهد قرارداد را فسخ كند، فروشنده بايد قيمت روز ملك را به خريدار بدهد.

۲.اگر مساحت ملك بيشتر از مقدار مورد توافق باشد، خريدار بايد قيمت مندرج در قرارداد پيش فروش (چون قبل از كامل شدن ساختمان قرارداد اصلي وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

نكته مهم اختلاف متراژ ملك با سند
در خصوص مسأله اضافه مساحت در املاك اگر ملكي در مبايعه‌ نامه به شرط داشتن مساحت معين و به صورت كلي فروخته و مبلغ معامله نيز به طور كلي پرداخت شده باشد مثلا خانه ۹۰ متري به قيمت ۹۰۰ ميليون تومان معامله و بعد معلوم شود كه مساحت ملك فروخته شده كمتر از ميزان واقعي است، مشتري فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اينكه دو طرف در مورد نقص ايجاد شده به توافق برسند. ولي اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئي مورد توافق قرار گيرد يعني هر جزء از ملك در مقابل جزء معيني از مبلغ معامله شود به عنوان مثال خانه ۹۰ متري را در ازاي هر متر مربع با مبلغي معين معامله كنند، در صورتي كه مبلغ پرداختي بيشتر از متراژ واقعي ملك باشد خريدار مي‌تواند دعوي مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختي را با توجه به مقدار كسري متراژ مطرح كند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ...

مغازه يك ملك تجاري محسوب مي‌شود و قوانين اجاره ملك تجاري با املاك مسكوني متفاوت است. اين تفاوت در درجه‌ اول به دليل كاربري ملك تجاري است كه مي‌تواند روي مبلغ اجاره هم تأثير داشته باشد. مورد ديگر منطقه‌ جغرافيايي است كه مغازه در آن قرار دارد و از اهميت زيادي برخوردار است.

اجاره مغازه يكي از انواع اجاره است كه بايد با حساسيت و دقت در مورد آن تصميم گيري شود. زيرا اجاره مغازه با اجاره خانه متفاوت است. اين تفاوت ها به اين دليل است كه مناطق زيادي وجود دارند كه مي‌توان خانه ‌هاي مسكوني مناسبي در آن‌ ها پيدا كرد اما در خصوص اجاره ملك تجاري نمي‌توان به سادگي هر مغازه‌ اي را انتخاب كرد زيرا حساسيت‌ هاي شغلي از اهميت زيادي برخوردارند و قبل از اجاره مغازه بايد آن‌ ها را در نظر گرفت. در مجله دلتا به بررسي نكات مهم براي قرارداد اجاره مغازه پرداخته  و چگونگي انتخاب يك مغازه مناسب توضيح داده شده است.

نكات مهم در قرارداد اجاره مغازه
همانطور كه آورده شد مغازه يك ملك تجاري محسوب مي‌شود و قوانين اجاره ملك تجاري با املاك مسكوني متفاوت است. اين تفاوت در درجه‌ اول به دليل كاربري ملك تجاري است كه مي‌تواند  روي مبلغ اجاره هم تأثير داشته باشد. مورد ديگر منطقه‌ جغرافيايي است كه مغازه در آن قرار دارد و از اهميت زيادي برخوردار است. در زير اين موارد توضيح داده شده است.

كاربري املاك تجاري
كاربري ملك تجاري بسيار اهميت دارد به طوري كه ساير موارد مربوط به اجاره‌ مغازه را تحت تأثير قرار مي‌دهد. يك ملك تجاري ممكن است كاربري هاي مختلفي داشته باشد. براي مثال يك مغازه ممكن است به منظور تأسيس يك فروشگاه پوشاك اجاره  و يا اينكه به عنوان سوپرماركت از آن استفاده شود. كاربري‌ هاي ديگري مانند رستوران، مكانيكي و… نيز وجود دارند كه به طور طبيعي جزء عوامل تعيين‌ كننده براي اجاره محسوب مي‌شوند. مواردي همچون منطقه‌ جغرافيايي، مساحت مغازه و هزينه‌ اجاره همگي در درجه اول به نوع كاربري بستگي دارند.

منطقه جغرافيايي
هر مغازه‌ اي در هر منطقه‌ اي نمي‌تواند فروش موفقي داشته باشد. به طور مثال ممكن است فرد درپي مكاني براي اجاره به منظور سوپر ماركت باشد كه در اين صورت در هر منطقه‌ اي كه مغازه‌ خود را داير كند، احتمالاً فروش خوبي خواهد داشت؛ زيرا اقلامي كه در سوپر ماركت وجود دارد جزء مايحتاج همه افراد جامعه محسوب مي‌شوند. اما اگر هدف از اجاره مغازه، ايجاد يك فروشگاه پوشاك باشد، در اين صورت بايد مغازه‌ در يك مكان پر رفت و آمد در مركز شهر واقع شده باشد. زيرا نوع اجناس به گونه‌ اي است كه ممكن است هر چند هفته يا هر چند ماه يك بار افراد قصد خريد پوشاك داشته باشند.

متراژ مغازه
متراژ مغازه يكي ديگر از مواردي است كه افراد در اجاره مغازه بايد به آن توجه كنند. به طور مثال اگر شخص يك فروشنده‌ عادي و خرده فروش است، بايد مغازه‌ اي با متراژ كم اجاره كند. اما اگر قصد ايجاد يك مركز فروش، رستوران بزرگ يا فروشگاه لوازم خانگي داشته باشد، بايد مغازه‌ اي با متراژ بالا پيدا كند.

نكات مهم در اجاره نامه مغازه
۱. مدت قرارداد :
افراد هنگام عقد قرارداد اجاره مغازه، حتماً بايد به مدت زمان قرارداد توجه كنند. اگر كسب و كار شخص داراي يك برند  و قرار است با اين برند مطرح شود، بايد به فكر اجاره جايي براي مدتي طولاني باشد. زيرا با تغيير مكان درصد زيادي از مشتريان قبلي خود را از دست خواهد داد و همين موضوع ممكن است باعث ايجاد ضرر و زيان جبران‌ ناپذيري براي او شود. به همين دليل لازم است افراد در زمان انعقاد قرارداد اجاره، با موجر در باره مدت زمان اجاره به توافق برسند.

۲. مبلغ اجاره :
از آنجا كه  معمولاً هر سال و با تمديد قرارداد اجاره، مبلغ اجاره افزايش پيدا مي‌كند و اگر مستاجر در دوره‌ اول قرارداد تمام توان مالي و سرمايه اي را كه دارد  براي اجاره مغازه هزينه كند، در دوره‌ هاي بعدي با مشكل مواجه خواهد شد. بنابراين بهترين كار اين است زماني كه قرارداد اجاره را تنظيم مي‌كنند روي مبلغي توافق شود كه در دوره‌ هاي بعد و در تمديد دوباره اجاره در صورت افزايش اجاره بها، بتواند آن را بپردازد.

۳. شرايط كار :
يكي ديگر از نكاتي كه حتماً قبل از بستن قرارداد اجاره لازم است مالك مغازه از آن اطلاع داشته باشد و در اجاره نامه ذكر شود جزييات دقيق شرايط كار و نوع اجناسي است كه اجاره كننده مغازه قصد فروش آن ها را دارد. زيرا ممكن است صاحب ملك مغازه‌ را صرفاً براي برخي از مشاغل اجاره دهد. به طور مثال شغل‌ هايي مانند رستوران و مكانيكي آلودگي‌ هاي خود را دارند به همين دليل بهتر است از قبل مؤجر در جريان اين موضوع قرار بگيرد تا بعداً در مدت اجاره با مشكل مواجه نشوند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....