مجله حقوقي دلتا

پرداخت پول در معاملات مسكن در چند مرحله انجام مي‌شود و تفاوتي بين خريد، رهن يا اجاره خانه وجود ندارد. در اين نوشتار به بررسي روش هاي پرداخت وجه در قبال خريد مسكن مي‌پردازيم.

پرداخت پول خريد خانه يكي از مسائل مهم در معاملات مسكن است. مراحل پرداخت پول خريد خانه بر اساس توافق طرف هاي قرارداد صورت مي‌گيرد و قوانين و مقررات خاصي در اين مورد وجود ندارد. اما بايد در نظر داشت كه برخي از روش‌ هاي پرداخت مبلغ معامله، امنيت بيشتري دارند و به عنوان عرف پرداخت در خريد ملك شناخته مي‌شوند. در گذشته بيشتر معاملات به صورت نقد يا با چك شخصي انجام مي‌شد. با افزايش تورم و كاهش ارزش پول، امكان پرداخت نقدي وجود ندارد. در مورد چك‌ هاي شخصي نيز ممكن است مسائل و مشكلاتي مانند خالي بودن حساب يا كلاهبرداري‌هاي مختلف به وجود آيد. امروزه روش‌هاي ديگري براي پرداخت پول پديد آمده است كه اطمينان خاطر بيشتري به خريدار و فروشنده مي‌دهند. در مجله دلتا به بررسي نحوه و مراحل شرايط پرداخت پول خريد خانه در معاملات مسكن پرداخته شده است.

مراحل پرداخت پول در معاملات مسكن چگونه است؟
پرداخت پول در خريد خانه در چند مرحله انجام مي‌شود و تفاوتي بين خريد، رهن يا اجاره خانه وجود ندارد. در زير به نحوه پرداخت پول در هريك از موارد خريد، رهن و اجاره اشاره شده است.

رهن و اجاره
وقتي مستاجر ملك را انتخاب مي‌كند و خانه مورد پسند وي واقع مي‌شود، صاحب خانه و مستاجر به بنگاه معاملات ملكي مراجعه مي‌كنند. يك مبايعه‌نامه تنظيم و مقداري از مبلغ قرارداد به عنوان بيعانه به مالك پرداخت مي‌شود. اين مقدار بستگي به توافق دو طرف دارد. در بسياري موارد يك‌ سوم يا بيست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بيعانه پرداخت مي‌شود و پرداخت بقيه مبلغ به هنگام تحويل كليد موكول خواهد شد. در اين موارد مشاور املاك ، سه نسخه از مبايعه ‌نامه، كه مبلغ بيعانه پرداختي در آن ذكر شده است، تهيه مي‌كند و به هر يك از طرف هاي قرارداد يك نسخه تحويل داده مي‌شود و يك نسخه نيز در آژانس املاك آرشيو مي‌شود.

خريد ملك
پرداخت پول در خريد ملك معمولاً در چند مرحله انجام مي‌شود. به اين صورت كه در ابتدا خريدار و فروشنده به آژانس املاك مراجعه مي‌كنند و قرارداد اوليه يا مبايعه ‌نامه را تنظيم مي‌كنند. در اين حالت نيز مبلغي به عنوان بيعانه با توافق هر دو طرف تعيين و پرداخت مي‌شود. مبلغ رايج در اين زمينه، همان مبلغ بيست درصد قرارداد يا يك‌ سوم آن است. در مرحله بعد خريدار و فروشنده تاريخي را براي تحويل پول و كليد تعيين مي‌كنند و مقداري از مبلغ باقيمانده در هنگام تحويل كليد پرداخت مي‌شود. اين كار معمولا در بنگاه انجام مي‌شود. در مرحله سوم كل مبلغ باقيمانده در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت مي‌شود.

روش هاي پرداخت پول خريد خانه :
روش پرداخت پول در معاملات مسكن به توافق طرف هاي قرارداد بستگي دارد اما غالباً اين كار با استفاده از چك انجام مي‌شود. انواع مختلفي از چك وجود دارد كه برخي از آن‌ ها در معاملات مسكن نيز استفاده مي‌شوند. در زير به آن ها اشاره شده است.

۱. چك عادي
يكي از روش‌ هاي پرداخت پول در معاملات مسكن، استفاده از چك عادي است. منظور از چك عادي، چك‌ هايي است كه صاحب حساب جاري صادر مي‌كند و به طلبكار خود يا براي خريد اجناس مختلف ارائه مي‌دهد. اين چك ممكن است به نام شخص طلبكار يا در وجه حامل صادر شود. اين گونه چك‌ ها به خودي خود اعتباري ندارند و از صاحب حساب اعتبار مي‌گيرند. يكي از معايب و خطرات معامله با چك‌ هاي معمولي اين است كه اگر در موعد مقرر وجه چك موجود نباشد و چك به هر دليلي پاس نشود، فرد دچار دردسرهاي فراواني خواهد شد. زيرا برگشت زدن چك و انجام اقدامات قانوني لازم، وقت بسياري مي‌خواهد و در نهايت ممكن است دارنده چك نتواند مبلغ را دريافت كنيد.

۲. چك بانكي تضمين ‌شده
چك بانكي تضمين ‌شده، كه به عنوان چك رمزدار نيز شناخته مي‌شود، توسط يك بانك و به عهده همان بانك صادر مي‌شود. در واقع بانك پرداخت شدن اين چك را تضمين مي‌كند و با پول نقد تفاوتي ندارد. شخص با داشتن اين نوع چك مي‌تواند به هر يك از شعب بانك صادر‌كننده در هر شهري مراجعه و مبلغ را دريافت كنيد. يكي از مهمترين مزاياي چك تضمين‌ شده اين است كه با فوت يا ورشكستگي صاحب حساب در پرداخت آن مشكلي ايجاد نمي‌شود و دارنده چك به هر حال مبلغ را دريافت خواهد كرد. و اين درجه از امنيت چك باعث مي‌شود اين نوع چك‌ ها در كليه معاملات و خصوصاً معاملات بانكي رواج داشته باشند.

معايب چك تضمين شده چيست؟
اگر چك بانكي مفقود شود، شخص دريافت‌ كننده بايد بلافاصله به بانك اطلاع دهد و جلوي پرداخت آن را بگيرد. در غير اين صورت هر كسي كه چك را پيدا كند مي‌تواند نسبت به نقد كردن آن اقدام كند.

چك بين بانكي تضمين‌ شده
تضمين پرداخت مبلغ اين نوع چك نيز به عهده بانك است با اين تفاوت كه در اين نوع، چك به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر مي‌شود. به اين ترتيب هيچ كس جز شخص دريافت‌ كننده چك نمي‌تواند مبلغ چك را دريافت كند. اين نوع چك را فقط مي‌توان به حساب واريز كرد و  به صورت نقدي قابل دريافت نيست.

معايب چك بانكي تضمين شده
اگر معامله به هر دليلي به هم بخورد، خريدار بايد به بانك مراجعه و چك را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. اين كار افراد را دچار دردسرهاي فراواني خواهد كرد و اگر خريدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتي مي‌تواند اين كار را انجام دهد.

انتقال وجه كارت به كارت
در برخي معاملات ملكي انتقال وجه به صورت كارت به كارت انجام مي‌شود. البته اين انتقال معمولا براي مبلغ بيعانه انجام مي‌شود زيرا سقف انتقال وجه كارت به كارت محدود است. با اينكه پرداخت به اين روش كد رهگيري دارد و امكان استعلام از بانك مبدا و مقصد نيز وجود خواهد داشت، روش مطمئني براي پرداخت پول در معاملات مسكن محسوب نمي‌شود.

انتقال وجه از طريق دستگاه كارت خوان (دستگاه پوز)
در برخي موارد، افراد مبلغ بيعانه را از طريق دستگاه كارت‌خوان موجود در بنگاه پرداخت مي‌كنند. در اين حالت بنگاه تضمين مي‌كند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واريز كند. در مواردي نيز خريدار هنگام انتقال سند در محضر، باقي‌مانده مبلغ معامله را از طريق دستگاه كارت‌خوان موجود در محضر پرداخت مي‌كند. در اين حالت نيز محضر متعهد مي‌شود پول را به حساب فروشنده واريز كند. در واقع مي‌توان گفت در مواردي كه فروشنده با صاحب بنگاه يا محضر آشنايي دارد و اعتماد كامل وجود داشته باشد اقدام به اين عمل مي‌كند اما بايد در نظر داشت كه كه اين روش نيز امنيت لازم را براي پرداخت پول در معاملات ندارد.

مراحل پراخت پول خريد خانه‌ وام‌دار
مراحل پرداخت پول در مورد خانه هايي كه وام‌دار هستند كمي متفاوت است. ملك وام‌دار، ملكي است كه فروشنده براي خريد آن از بانك وام گرفته و قبل از تسويه حساب با بانك، قصد فروش خانه را دارد. در اين صورت سند ملك در گرو بانك است و تا زمان پرداخت كامل اقساط امكان انتقال سند وجود ندارد. در اين موارد يا فروشنده بايد مبلغ وام را به صورت كامل به بانك بپردازد و سند را آزاد كند، كه اين كار بسياري اوقات به صرفه نيست، يا اينكه بايد خانه را به صورت قول‌نامه‌اي و با وكالت بلاعزل خريداري كرد. در اين شرايط امكان انتقال وام وجود دارد. به اين صورت كه فروشنده و خريدار به بانك مراجعه مي‌كنند و پس از پر كردن فرم‌ هاي مربوطه، وام از فروشنده به خريدار انتقال مي‌يابد. به اين ترتيب خريدار بخشي از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت مي‌كند و بخش ديگر را طي اقساطي به بانك پرداخت خواهد كرد. شايان ذكر است كه هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دريافتي، مبلغي بين يك تا ده درصد از وام بايد به صورت يك‌جا به بانك پرداخت شود كه در نهايت اين مقدار از كل مبلغ وام كسر خواهد شد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

در مواردي كه قاضي، دستور جلب را به يك كلانتري خاص ابلاغ كند كه به اين نوع از دستور جلب، «قرار جلب عادي» مي‌گويند. اما اگر اگر دستور جلب به همه كلانتري ‌هاي حوزه داده شود، به آن جلب سيار گفته مي‌شود.

حكم جلب در مواردي صادر مي‌شود كه متهم بخواهد از پرداخت بدهي و دين خود امتناع كند. دستور حكم جلب در پرونده‌هاي حقوقي مانند اختلاف‌ هاي مالي، طلاق و… به راحتي صادر نمي‌شود و مدت زمان طولاني نياز است تا به مرحله جلب برسد اما در پرونده‌هاي كيفري مانند كلاهبرداري، سرقت و… با سرعت بيشتري صادر مي‌شود. در مجله دلتا به بررسي مفهوم و ابعاد حقوقي حكم جلب مي‌پردازيم.

حكم جلب متهم
هنگامي كه حكم قطعي صادر شود، شاكي مي‌تواند درخواست دستور جلب بدهد. بنابراين زماني كه پرونده به مرحله اجرا برسد حكم جلب صادر مي‌شود. در پرونده‌ هاي حقوقي پس از اينكه فرد براي مطالبه هر نوع طلب مالي خود به دادگاه شكايت كرد و حكم محكوميت بدهكار را از دادگاه گرفت، بايد درخواست اجراي حكم را به دادگاه ارائه كند. قرار جلب، در امور كيفري دستوري است كه قاضي پرونده در مراحل مختلف براي دستگيري افراد صادر مي‌كند.

طبق قانون، قرار جلب در دو حالت صادر مي‌شود:
• گاهي در روند رسيدگي به ‌پرونده و اجراي حكم، براي مجبور كردن فرد به اجراي حكم، قرار جلب صادر مي‌شود.
• در برخي موارد اتفاق مي‌افتد كه هنوز فرد متهم نشده ولي قاضي براي تحقيقات بيشتر، دستور جلب كسي را كه از او شكايت شده است، صادر مي‌كند. البته بايد در نظر داشت كه در اين حالت، فرد فقط در مظان اتهام قرار دارد و هنوز مشخص نيست كه وي متهم است يا خير اما چون دلايل و‌ مداركي مبني بر متهم بودن او وجود دارد، قاضي اقدام به صدور اين قرار مي‌كند.

دستور جلب عادي و سيار
هر قاضي فقط در حوزه قضايي خود مي‌تواند دستور جلب متهم را صادر كند. به طور مثال كل استان تهران يك حوزه قضايي محسوب مي‌شود و قاضي تهران فقط مي‌تواند دستور جلب متهم در حوزه استان تهران را صادر كند و در مواردي كه قرار است براي شخصي كه در خارج از حوزه قضايي است  دستور جلب صادر شود، در خارج از حوزه قضايي باشد، بايد به حوزه قضايي ديگر نيابت داده شود. دستور جلب نيز به دو روش اجرا مي‌شود:

حكم جلب عادي
در مواردي قاضي، دستور جلب را به يك كلانتري خاص ابلاغ مي كند كه به اين نوع از دستور جلب، «قرار جلب عادي» مي‌گويند. اگر شاكي در دادگاه اعلام كند نشاني محل زندگي فردي را كه از او شكايت دارد مي‌داند، دستور جلب عادي براي او صادر مي‌شود.

حكم جلب سيار
اگر دستور جلب به همه كلانتري ‌هاي حوزه داده شود، به آن جلب سيار گفته مي‌شود. در مواردي كه شاكي نشاني و آدرس متهم را نداشته باشد و يا بدهكار متواري شده است، در اين صورت، دستور جلب سيار براي وي صادر شود.

قرار جلب به دادرسي
گاهي بازپرس پس از رسيدگي به موضوع، براي متهم قرار منع پيگرد يا منع تعقيب صادر مي‌كند. يعني اعلام مي‌كند كه متهم يا به دليل كافي نبودن دلايل يا به سبب اينكه  عملي كه به او نسبت داده شده جرم نيست ، قابل تعقيب نخواهد بود. در چنين مواردي، شاكي و دادستان حق تجديدنظر خواهي و اعتراض به اين قرار را دارند به اين صورت كه وقتي دادستان يا شاكي از اين قرار تقاضاي تجديدنظر داشته  و به آن اعتراض كنند، براي رسيدگي به آن، پرونده به دادگاه خواهد رفت و دادگاه موارد را بررسي مي‌كند و چنانچه به اين نتيجه برسد كه متهم قابل تعقيب است، قرار منع تعقيب را نقض و قرار جلب و رسيدگي به دادرسي را صادر مي‌كند.
قرار جلب به دادرسي در مواردي صادر مي‌شود كه دادگاه تشخيص مي‌دهد كه اين پرونده بايد داراي قرار مجرميت و كيفرخواست باشد و قابل طرح در دادگاه است. نكته مهمي  كه در خصوص قرار جلب به دادرسي بايد به آن توجه كرد اين است كه اين قرار از سوي متهم قابل اعتراض نيست. بنابراين، بعد از صدور اين قرار و موافقت دادستان با آن، متهم بايد در دادگاه به ارائه‌ دفاعيات خود بپردازد.

مدت اعتبار حكم جلب
در خصوص مهلت و مدت زمان اعتبار حكم جلب بايد گفت كه شاكي مي‌تواند با مراجعه به شعبه صادر كننده قرار جلب، نسبت به تمديد قرار مزبور اقدام كند. به عبارت ديگر در صورتي كه موعد مشخص شده در حكم جلب سپري شده باشد بايد آن را تمديد كرد در غير اين صورت حكم صادر شده اعتبار خود را از دست داده است.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

حق انتفاع حق استفاده ‌كردن از مال ديگري يا مالي است كه مالك خاص ندارد. فردي كه از مال ديگري استفاده مي‌كند را منتفع مي‌نامند. اين حق معمولا به موجب قرارداد به افراد داده مي‌شود.

حق انتفاع حق استفاده ‌كردن از مال ديگري يا مالي است كه مالك خاص ندارد. اين حق معمولا به موجب قرارداد به افراد داده مي‌شود. به فردي كه از مال ديگري استفاده مي‌كند منتفع مي‌گويند. در مجله دلتا به بررسي مفهوم و انواع حق انتفاع پرداخته شده است.

حق انتفاع چيست؟
همانطور كه اشاره شد حق انتفاع در اثر قرارداد ديگري براي منتفع ايجاد مي‌شود. به طور مثال پدر اموال خود را به اعضاي خانواده مي‌بخشد و حق انتفاع از آن را تا پايان عمر براي خود حفظ مي‌كند. بنابراين بايد به اين نكته توجه داشت كه گاهي مالك ممكن است در قبال حق انتفاع مبلغي دريافت يا اينكه به طور مجاني آن را به ديگري واگذار كند.

انواع حق انتفاع
۱. حق عمري ؛
حق انتفاعي است كه با توجه به مدت عمر مالك يا شخص منتفع يا شخص ديگري به فرد واگذار مي‌شود. به اين صورت كه اگر حق انتفاع براي مدت عمر مالك باشد با فوت مالك از بين مي‌رود و منتفع ديگر نمي‌تواند از آن استفاده كند ولي اگر حق انتفاع به مدت عمر شخص ديگري باشد، فوت مالك تاثيري در حق انتفاع نخواهد داشت. و با فوت متنفع نير كلاً اين حق از بين مي‌رود.

۲. حق رقبي ؛
حق انتفاعي كه از طرف مالك براي مدت معيني برقرار مي‌شود، حق رقبي گفته مي‌شود. مثلا مالك مي‌گويد حق انتفاع از اين مغازه را براي مدت ۲۰ سال به علي واگذار كردم.

۳. حبس مطلق ؛
يكي از انواع حق انتفاع كه به طور مطلق و بدون ذكر مدت به فرد منتفع واگذار مي‌شود، حق حبس مطلق است. در اين نوع از حق انتفاع، مالك هرگاه بخواهد مي‌تواند از حق انتفاعي كه واگذار كرده است، رجوع كند و انصراف دهد. در هر صورت اين حق فقط تا زمان فوت مالك باقي است و بعد از آن از بين مي‌رود.
در حق عمري و حق رقبي مالك نمي‌تواند قبل از فوت منتفع در عمري و مدتي كه در حق رقبي اعطا كرده است منصرف شود. اما در حبس مطلق مالك مي‌تواند هرگاه كه بخواهد حق انتفاع را از ديگري سلب كند

۴. حق سكني ؛
حق انتفاعي كه موضوع آن خانه و محل سكونت باشد را حق سكني ناميده اند. حق سكني ممكن است براي مدت معين يا به مدت عمر مالك، منتفع يا شخص ثالث و يا به طور مطلق براي منتفع برقرار شود.

نكات مهم در خصوص انواع حق انتفاع
۱. مالي كه براي استفاده به منتفع واگذار مي‌شود، بايد مالي باشد كه با استفاده كردن از بين نرود. مثلاً نمي‌توان نسبت به خوراكي حق انتفاع برقرار كرد. زيرا فرد بايد بتواند مدتي از مال استفاده كند و مجدداً اصل آن را به مالك برگرداند.

۲. منتفع نبايد از مالي كه براي استفاده كردن به او واگذار شده، سوءاستفاده كند. به اين كه نبايد استفاده از مال خلاف منظور مالك يا عرف باشد. فقط در اين صورت است كه حق انتفاع براي منتفع ايجاد مي‌شود.

۳. منتفع مي‌تواند حق انتفاع خود را به ديگري واگذار كند مگر آنكه مالك او را از اين كار منع كرده باشد. به طور مثال علي به عنوان منتفع اصلي مي‌تواند خانه اي را كه استفاده مي‌كرده است براي انتفاع به خواهر خود واگذار كند.

حقوق و تكاليف مالك و منتفع
منتفع و مالك در برابر يكديگر حقوق و تكاليفي دارند. كه در زير به آن ها اشاره شده است.

۱. منتفع نبايد از مالي كه براي استفاده كردن به او واگذار شده، سوءاستفاده كند. به اين كه نبايد استفاده از مال خلاف منظور مالك يا عرف باشد. به طور مثال با اتومبيلي كه براي سواري به منتفع سپرده شده، نمي‌تواند براي باركشي  از آن استفاده كند.

۲. منتفع بايد از از مال محافظت كند و اگر بر اثر عدم مواظبت وي، مال از بين برود يا معيوب شود، منتفع مسئول خسارت هاي مالك خواهد بود. اما اگر منتفع در از بين رفتن مال مقصر نباشد، مسئوليتي نخواهد داشت.

۳. كليه هزينه‌ هاي مربوط به استفاده كردن از مال بر عهده‌ منتفع است. به طور مثال رنگ‌آميزي و تزئينات … خانه اي كه مالك به منتفع داده كه از آن استفاده كند بر عهده منتفع است.
۴. مالك نمي‌تواند مانع تصرفات منتفع شود. مثلا در مدتي كه منتفع حق انتفاع دارد، مالك نبايد مال را اجاره دهد.

۵. كليه‌ هزينه هاي لازم و ضروري براي حفظ مال بر عهده‌ مالك است؛ مانند هزينه تعمير سقف اتاق‌ ها و يا جلوگيري از ريزش ديوارها.

انواع حق انتفاع در چه مواردي از بين مي‌رود؟
۱. مال موضوع حق از بين برود. مثلا ماشيني كه براي سواري به علي سپرده شده آتش بگيرد.
۲. منتفع از حقي كه به او داده شده است صرف نظر كند. مثلا علي بگويد كه من ديگر نمي‌خواهم از ماشين استفاده كنم.
۳- اگر مالي در اثر ملي شدن از ملكيت خصوصي مالك خارج شود. مثلا بخشي از جنگل كه ملك علي بوده است، ملكيتش با قانون به دولت واگذار شود.
۴- در مواردي كه مالك در قرارداد انتفاع براي خود حق فسخ پيش‌بيني كرده باشد. مثلا علي در قرارداد پيش‌بيني كرده است كه تا ۷ ماه حق فسخ حق انتفاع را خواهد داشت.
۵- اگر ملكيت مال به شخص منتفع واگذار شود. مثلا مالكيت ماشيني كه قبلا براي انتفاع به علي واگذار شده بود اكنون به خود وي منتقل شود.
۶- در حق انتفاع عمري شخص مورد نظر در قرارداد انتفاع فوت كند. در چني مواردي، فوت مالك، منتفع و يا هر شخص ديگري در صورتي كه در قرارداد انتفاع پيش بيني شده باشد، مي‌تواند باعث از بين رفتن حق انتفاع شود.
۷- در حق انتفاع رقبي مدت مشخص شده سپري شود. مثلا حق استفاده كردن از كتابي دو هفته باشد و اين دو هفته سپري شده باشد.
۸- مالك در حبس مطلق از حقي كه به منتفع داده است رجوع كند و منصرف شود.
شايان ذكر است كه با پايان يافتن حق انتفاع، منتفع بايد مال را به مالك برگرداند و پس از اين مالك حق انتفاع كامل از ملك خود را دارد و منتفع ديگر حقي در ملك او نخواهد داشت.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

مغازه يك ملك تجاري محسوب مي‌شود و قوانين اجاره ملك تجاري با املاك مسكوني متفاوت است. اين تفاوت در درجه‌ اول به دليل كاربري ملك تجاري است كه مي‌تواند روي مبلغ اجاره هم تأثير داشته باشد. مورد ديگر منطقه‌ جغرافيايي است كه مغازه در آن قرار دارد و از اهميت زيادي برخوردار است.

اجاره مغازه يكي از انواع اجاره است كه بايد با حساسيت و دقت در مورد آن تصميم گيري شود. زيرا اجاره مغازه با اجاره خانه متفاوت است. اين تفاوت ها به اين دليل است كه مناطق زيادي وجود دارند كه مي‌توان خانه ‌هاي مسكوني مناسبي در آن‌ ها پيدا كرد اما در خصوص اجاره ملك تجاري نمي‌توان به سادگي هر مغازه‌ اي را انتخاب كرد زيرا حساسيت‌ هاي شغلي از اهميت زيادي برخوردارند و قبل از اجاره مغازه بايد آن‌ ها را در نظر گرفت. در مجله دلتا به بررسي نكات مهم براي قرارداد اجاره مغازه پرداخته  و چگونگي انتخاب يك مغازه مناسب توضيح داده شده است.

نكات مهم در قرارداد اجاره مغازه
همانطور كه آورده شد مغازه يك ملك تجاري محسوب مي‌شود و قوانين اجاره ملك تجاري با املاك مسكوني متفاوت است. اين تفاوت در درجه‌ اول به دليل كاربري ملك تجاري است كه مي‌تواند  روي مبلغ اجاره هم تأثير داشته باشد. مورد ديگر منطقه‌ جغرافيايي است كه مغازه در آن قرار دارد و از اهميت زيادي برخوردار است. در زير اين موارد توضيح داده شده است.

كاربري املاك تجاري
كاربري ملك تجاري بسيار اهميت دارد به طوري كه ساير موارد مربوط به اجاره‌ مغازه را تحت تأثير قرار مي‌دهد. يك ملك تجاري ممكن است كاربري هاي مختلفي داشته باشد. براي مثال يك مغازه ممكن است به منظور تأسيس يك فروشگاه پوشاك اجاره  و يا اينكه به عنوان سوپرماركت از آن استفاده شود. كاربري‌ هاي ديگري مانند رستوران، مكانيكي و… نيز وجود دارند كه به طور طبيعي جزء عوامل تعيين‌ كننده براي اجاره محسوب مي‌شوند. مواردي همچون منطقه‌ جغرافيايي، مساحت مغازه و هزينه‌ اجاره همگي در درجه اول به نوع كاربري بستگي دارند.

منطقه جغرافيايي
هر مغازه‌ اي در هر منطقه‌ اي نمي‌تواند فروش موفقي داشته باشد. به طور مثال ممكن است فرد درپي مكاني براي اجاره به منظور سوپر ماركت باشد كه در اين صورت در هر منطقه‌ اي كه مغازه‌ خود را داير كند، احتمالاً فروش خوبي خواهد داشت؛ زيرا اقلامي كه در سوپر ماركت وجود دارد جزء مايحتاج همه افراد جامعه محسوب مي‌شوند. اما اگر هدف از اجاره مغازه، ايجاد يك فروشگاه پوشاك باشد، در اين صورت بايد مغازه‌ در يك مكان پر رفت و آمد در مركز شهر واقع شده باشد. زيرا نوع اجناس به گونه‌ اي است كه ممكن است هر چند هفته يا هر چند ماه يك بار افراد قصد خريد پوشاك داشته باشند.

متراژ مغازه
متراژ مغازه يكي ديگر از مواردي است كه افراد در اجاره مغازه بايد به آن توجه كنند. به طور مثال اگر شخص يك فروشنده‌ عادي و خرده فروش است، بايد مغازه‌ اي با متراژ كم اجاره كند. اما اگر قصد ايجاد يك مركز فروش، رستوران بزرگ يا فروشگاه لوازم خانگي داشته باشد، بايد مغازه‌ اي با متراژ بالا پيدا كند.

نكات مهم در اجاره نامه مغازه
۱. مدت قرارداد :
افراد هنگام عقد قرارداد اجاره مغازه، حتماً بايد به مدت زمان قرارداد توجه كنند. اگر كسب و كار شخص داراي يك برند  و قرار است با اين برند مطرح شود، بايد به فكر اجاره جايي براي مدتي طولاني باشد. زيرا با تغيير مكان درصد زيادي از مشتريان قبلي خود را از دست خواهد داد و همين موضوع ممكن است باعث ايجاد ضرر و زيان جبران‌ ناپذيري براي او شود. به همين دليل لازم است افراد در زمان انعقاد قرارداد اجاره، با موجر در باره مدت زمان اجاره به توافق برسند.

۲. مبلغ اجاره :
از آنجا كه  معمولاً هر سال و با تمديد قرارداد اجاره، مبلغ اجاره افزايش پيدا مي‌كند و اگر مستاجر در دوره‌ اول قرارداد تمام توان مالي و سرمايه اي را كه دارد  براي اجاره مغازه هزينه كند، در دوره‌ هاي بعدي با مشكل مواجه خواهد شد. بنابراين بهترين كار اين است زماني كه قرارداد اجاره را تنظيم مي‌كنند روي مبلغي توافق شود كه در دوره‌ هاي بعد و در تمديد دوباره اجاره در صورت افزايش اجاره بها، بتواند آن را بپردازد.

۳. شرايط كار :
يكي ديگر از نكاتي كه حتماً قبل از بستن قرارداد اجاره لازم است مالك مغازه از آن اطلاع داشته باشد و در اجاره نامه ذكر شود جزييات دقيق شرايط كار و نوع اجناسي است كه اجاره كننده مغازه قصد فروش آن ها را دارد. زيرا ممكن است صاحب ملك مغازه‌ را صرفاً براي برخي از مشاغل اجاره دهد. به طور مثال شغل‌ هايي مانند رستوران و مكانيكي آلودگي‌ هاي خود را دارند به همين دليل بهتر است از قبل مؤجر در جريان اين موضوع قرار بگيرد تا بعداً در مدت اجاره با مشكل مواجه نشوند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

جعل از جمله جرائمي است كه علاوه بر اينكه باعث ضرر و زيان مالي فراوان براي افراد مي‌شود، باعث سلب اعتماد مردم نسبت به اسناد و نوشته‌ هاي خصوصي و عمومي خواهد شد. به همين دليل براي پيشگيري از جعل امضا توجه به چند نكته ضروري است.

جعل امضاء از جمله جرائمي است كه در اغلب موارد بستر ساز جرائم ديگر مي‌شود. به طور مثال جعل مي‌تواند مقدمه اي براي ارتكاب جرم كلاهبرداري باشد. در مجله دلتا به بررسي بعاد حقوقي و مجازات جعل امضاء پشت چك مي‌پردازيم.

تعريف جرم جعل
جعل در لغت به معناي تقلب كردن آمده است و به مفهوم ساختن يا تغيير دادن نوشته يا مهر يا سند و… به ضرر ديگري است، به ‌گونه ‌اي است كه به‌ جاي نمونه اصلي آن جلوه داده شود. جعل، امر غير واقعي را واقعي جلوه مي‌دهد و به همين لحاظ باعث از بين رفتن اعتماد مردم به يكديگر و خدشه در آسايش عمومي خواهد شد. از مصاديق جعل مي توان به ساختن نوشته يا سند، ساختن مهر يا امضا، خراشيدن، تراشيدن، قلم بردن، الحاق يا محو و اثبات يا سياه كردن، تقديم و يا تاخير تاريخ سند نسبت به تاريخ حقيقي ، الصاق نوشته اي به نوشته ديگر و  … اشاره كرد.

جعل امضاء پشت چك
در خصوص جعل امضاء پشت چك بايد گفت، هنگامي كه مجرمي امضاي يك چك را جعل مي‌كند، دو حالت متصور است :

جاعل، امضاي صاحب چك را شبيه سازي مي‌كند.
امضايي غير از امضاي صاحب چك را در چك درج خواهد كرد.
شايان ذكر است كه اگر امضا شبيه سازي شود، احتمال اينكه جاعل از نزديكان شخص متضرر باشد، زياد است. به اين دليل كه حتما امضا شخص را قبلاً ديده كه موفق به جعل آن شده است و اين مساله خود مي ­تواند در شناسايي جاعل كمك­ كنند. اما زماني كه امضاء پشت چك با امضاي صاحب چك متفاوت باشد، مشخص مي‌شود كه احتمال اينكه جاعل غريبه باشد زياد است.
مجازات جعل امضاء پشت چك
طبق قانون، مجازات جعل امضا پشت چك براي ارتكاب جعل در اسناد يا نوشته هاي غير رسمي مانند چك، مرتكب را علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و يا به ۳ تا ۱۲ ميليون ريال جزاي نقدي محكوم خواهد كرد. بنابراين زماني كه جاعل به جعل امضا پشت چك اقدام مي‌كند با توجه به تشخيص و تعيين دادگاه به حبس و يا جزاي نقدي محكوم خواهد شد .

روش هاي جلوگيري از جعل امضاء در چك
جعل از جمله جرائمي است كه علاوه بر اينكه باعث ضرر و زيان مالي فراوان براي افراد مي‌شود، باعث سلب اعتماد مردم نسبت به اسناد و نوشته‌ هاي خصوصي و عمومي خواهد شد. به همين دليل براي پيشگيري از جعل امضا توجه به چند نكته ضروري است :

اشخاص در امضاء نام و نام خانوادگي خود را هم ضميمه كنند، اين كار باعث مي شود كه دست خط افراد منحصر به فرد و مخصوص به خود آن ها باشد.
افرادي كه از اثر انگشت به جاي امضا استفاده مي­‌كنند، بهتر است براي جلوگيري از جعل حتما از مهر هم استفاده كنند.
هنگام به سرقت رفتن يا مفقود شدن چك ­ها سريعا آن را به منظور  پيشگيري از نقل و انتقال و دريافت دستور قضايي مسدود كردن حساب به دادگستري تحويل دهيد و در نهايت دستور قضايي را به بانك مربوطه اعلام كنيد تا تكليف حساب شما تعيين و چك مسدود شود.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

سرقفلي حقي است كه قانون‌ براي مستاجران اماكن تجاري در نظر گرفته تا از آن‌ ها به نحوي ويژه حمايت كرده باشد. به اين ترتيب كه هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغي را تحت عنوان سرقفلي به مالك مي‌پردازد كه در عرف اين كار خريد سرقفلي گفته مي‌شود.

گاهي مشاهده مي‌شود كه در آگهي‌ هاي فروش مغازه نوشته شده سرقفلي مغازه به فروش مي‌رسد. ممكن اين سؤال ايجاد شود كه سرقفلي چيست و طبق قانون چه شرايطي دارد؟ در مجله دلتا به بررسي اين سؤالات مي‌پردازيم كه سرقفلي چيست و در اين خصوص كه چه مواردي باعث از بين بردن حق سرقفلي مي‌شوند پاسخ داده شده است. پس در ادامه با ما همراه باشيد.

سرقفلي چيست ؟
سرقفلي حقي است كه قانون‌ براي مستاجران مكان هاي تجاري در نظر گرفته است تا از آن‌ ها به نحوي ويژه حمايت كرده باشد. به اين ترتيب كه هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغي را تحت عنوان سرقفلي به مالك مي‌پردازد كه در عرف اين كار خريد سرقفلي گفته مي‌شود. در پاسخ به اين سؤال كه اغلب پرسيده مي‌شود كه سرقفلي مغازه چيست ؟ بايد گفت كه در صورت خريد سرقفلي مغازه، مالك موظف است هنگام تخليه ملك سرقفلي را به قيمت روز محاسبه كرده و به مستاجر پرداخت كند. بنابراين مي‌توان گفت كه سرقفلي فقط مختص مكان هاي تجاري است و براي واحد هاي مسكوني چنين حقي در نظر گرفته نشده است و نيز توجه به دو نكته ضروري است اولاً قراردادي كه منعقد مي‌شود، بايد عنوان اجاره داشته باشد. به عنوان مثال در قراردادهاي صلح چيزي تحت عنوان سرقفلي وجود ندارد. دوماً مستاجر بايد مبلغ را به طور دقيق و صريح تحت عنوان سرقفلي به مالك پرداخت كرده باشد.

چه اقداماتي موجب از بين رفتن حق سرقفلي مي‌شوند؟
طبق قوانين و‌ مقررات، برخي اقدامات منجر به ساقط شدن حق سرقفلي خواهد شد. برخي از اين موارد توضيح داده شده است.

۱. انتقال سرقفلي به غير ؛
اگر در قرارداد رسمي حق انتقال به غير، از صاحب سرقفلي گرفته شده باشد، و يا در سند عادي بين طرف هاي قرارداد ذكر شده باشد، و صاحب سرقفلي اقدام به انتقال يا فروش سرقفلي به شخصي ديگر كند، مالك ملك مي‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالك يا خريدار فعلي سرقفلي، آن ملك را تخليه كند.

۲. تغيير شغل ؛
مالك سرقفلي فقط مي‌تواند به شغلي كه در قرارداد نوشته شده  بپردازد و در صورتي كه بدون رضايت از مالك، شغل خود را تغيير دهد حق و حقوق قانوني او از بين خواهد رفت، و مالك مي‌تواند بدون پرداخت هيچ مبلغي حكم به تخليه ملك خود بگيرد.

۳. تعدي و تفريط در ملك ؛
هرگونه اقدام از غير متعارف عليه مال ديگري و همچنين عدم انجام تعهدات در حفظ و نگهداري مال مالك از لحاظ قانوني تعدي و تفريط محسوب مي‌شود. بنابراين به موجب قانون اگر صاحب سرقفلي در مورد ملك، تعدي و يا تفريط داشته باشد، تمام حق و حقوق قانوني وي از بين مي‌رود و مالك مي‌تواند بدون پرداخت هيچ هزينه اي ملك خود را تخليه كند. به طور مثال تغييراتي كه به اصل بنا لطمه وارد و يا چيزي به آن اضافه كند از مصاديق تعدي و تفريط به شمار مي‌رود، و باعث تخليه محل بدون پرداخت حق سرقفلي خواهد شد. البته در مواردي كه تغييرات به اصل بنا لطمه اي وارد نكند و منجر به استفاده بهتر و راحت تر مستاجر از ملك شود، تعدي و تفريط محسوب نخواهد شد.

۴. عدم پرداخت اجاره بها توسط خريدار سرقفلي
يكي ديگر از مواردي كه موجب از بين رفتن حق سرقفلي مي‌شود تاخير در پرداخت اجاره بها است.طبق قانون در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالك سرقفلي موظف است در نهايت تا دهم ماه بعد اجاره خود را پرداخت كند،در غير اين صورت مالك مي‌تواند با مراجعه به مراجع قضايي براي مستاجر اظهارنامه ارسال كند و اگر پس از دو بار ارسال اظهار نامه اجاره بها پرداخت نشود، مالك اين حق را خواهد داشت حكم تخليه ملك را به صورت قانوني دريافت كند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

طبق قانون، سندي كه مطابق مقررات به ثبت رسيده باشد، رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرج در آن معتبر خواهد بود؛ مگر آن كه جعلي بودن آن ثابت شود. بنابراين فقط با اقامه دليل و مدرك مي‌توان عليه سند رسمي ادعاي جعل كرد و انكار و ترديد نسبت به آن پذيرفته نمي‌شود.

سند به هر نوشته‌ اي گفته مي‌شود كه افراد هنگامي كه در معامله با مشكل مواجه مي‌شوند بتوانند به آن استناد كنند. در قانون اسناد به دو دسته اسناد عادي و رسمي تقسيم مي‌شوند. در مجله دلتا به بررسي ابعاد حقوقي هر يك از اسناد رسمي و عادي و همچنين تفاوت هاي آن ها با يكديگر در معاملات بيان شده است.

تعريف اسناد رسمي و عادي
سند رسمي: طبق قانون، سندي كه مطابق مقررات به ثبت رسيده باشد، رسمي  و تمام محتويات و امضاهاي مندرج در آن معتبر است؛ مگر آن كه جعلي بودن آن ثابت شود. بنابراين فقط با اقامه دليل و مدرك مي‌توان عليه سند رسمي ادعاي جعل كرد و انكار و ترديد نسبت به آن پذيرفته نمي‌شود.

اسناد عادي: امضا مهمترين ركن سند عادي است، اسناد عادي هيچ يك از اركان سند رسمي را ندارد. شايان ذكر است كه اسناد عادي در دو مورد مانند سند رسمي اعتبار دارند:

۱- طرفي كه سند عليه او اقامه شده است، صدور آن از منتسب‌اليه (شخصي كه اقامه دعوا كرده) را تصديق كند.

۲- در دادگاه ثابت شود شخصي كه سند را تكذيب كرده، در واقع آن سند را مهر يا امضا كرده است.

بنابراين طرف مي‌تواند در مقابل ارائه سند عادي سكوت كند يا اصالت آن را بپذيرد يا مي‌تواند خط، امضا، مهر يا اثر انگشت منتسب به خود را انكار يا نسبت به آن ترديد كند. در زير تفاوت هاي اسناد عادي و رسمي توضيح داده شده است.

تفاوت اسناد رسمي و اسناد عادي
بر اساس قوانين و مقررات اين اسناد در ماهيت نسبت به يكديگر تفاوت هايي دارند كه در زير به آن ها اشاره شده است.

۱. انعقاد سند رسمي، تابع تشريفات اداري و قانوني است كه از قبل قانون معين كرده، در حالي كه در مراحل سند عادي تشريفات خاصي وجود ندارد.

۲. تنظيم سند رسمي توسط مأمور رسمي دولت انجام مي‌شود، در حالي كه سند عادي را افراد به هر نحو بخواهند تنظيم مي‌كنند.

۳. سند رسمي قدرت اجرايي دارد در حالي كه در اسناد عادي، اصل بر عدم قدرت اجرايي است.

۴. در دعواي سند رسمي، فقط ادعاي جعل قابل طرح است، در حالي كه اگر سند عادي باشد علاوه بر ادعاي جعل مي‌توان ادعاي ترديد و انكار را نيز مطرح كرد.

۵. در صورت مفقود شدن سند رسمي، تهيه رونوشت از آن به سادگي ممكن است ولي با گم شدن سند عادي نمي‌شود از رونوشت آن استفاده كامل كرد.

اعتبار اسناد رسمي در قانون
طبق قانون مدني، «اسنادي كه در اداره‌ ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آن ها طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است.» بنابراين سند رسمي توسط مامور رسمي و با رعايت قوانين و مقررات تنظيم مي‌شود. شايان ذكر است كه مندرجات هر سند اعم از رسمي و عادي عليه اشخاصي كه آن را امضا كرده‌اند و نماينده قانوني آن ها معتبر است و نمي‌توان آن را به اشخاص ثالث تحميل كرد و در واقع اعتبار اسناد رسمي نسبت به اشخاص ثالث فقط در صورتي است كه قانون تصريح كرده و اجازه داده باشد. بنابراين مفاد اسناد رسمي را چنانچه در قانون تصريح شده است، مي‌توان به اشخاص ثالث تحميل كرد.

معايب اسناد عادي چيست؟
فروش يك ملك به چند نفر
يكي از جرائمي كه بسياري از مردم را متضرر كرده است، فروش يك واحد مسكوني همزمان به چند نفر است. در اين خصوص فروشنده با اقدام به تنظيم بيعنامه كه يك نوع سند عادي است براي يك ملك، آن را به چند نفر مي‌فروشد. به طور مثال در اين جرم فروشنده ممكن است در يك روز يك واحد مسكوني را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خريدار بي‌اطلاع از معاملات ديگر او، با تحويل گرفتن فقط يك مبايعه‌نامه، مبالغي را به حساب فروشنده واريز كند.

معامله به قصد فرار از دين
گاهي اسناد عادي مي‌توانند زمينه فساد اقتصادي و فرار مجرمان را نيز فراهم كنند. به عنوان مثال بسياري از كلاهبرداران كلان كه مال و پول مردم را تحت پوشش شركت هاي ليزينگ، صندوق هاي تعاوني و… سرقت كرده اند از طريق انتقال عادي املاك، آن مبالغ را نقد كرده و فرار مي‌كنند. اما ثبت اجباري معاملات، سبب شناسايي مالك و امكان ردگيري معاملات شده و  همچنين امكان شناسايي معاملاتي را كه به قصد فرار از دين انجام مي‌شود فراهم مي‌كند.

ابطال سند رسمي به وسيله يك سند عادي
سند عادي با شرايطي اين قدرت را دارد كه سند رسمي را باطل كند. به عنوان مثال در معاملات اموال غير منقول مثل خانه، اگر فردي سند رسمي داشته باشد و فرد ديگري هم بر آن ملك ادعاي مالكيت كرده و سند عادي داشته باشد در صورتي كه تاريخ سند عادي مقدم بر سند رسمي باشد، دادگاه دارنده سند عادي را مالك تشخيص داده و به اين ترتيب سند عادي يك سند رسمي را باطل مي‌كند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

گاهي ورثه با افرادي مواجه مي‌‌شوند كه ادعا مي‌كنند فرد متوفي قبل از فوت خود، به آنها بدهي داشته است و اين موضوع ممكن است مشكلاتي را براي بازماندگان ايجاد كند. براي جلوگيري از وقوع چنين مسائلي، توجه به نكاتي ضروري به نظر مي‌رسد.

مطالبه طلب از متوفي يكي از مباحثي است كه در قوانين و مقررات مربوط به ارث به آن پرداخته شده است. گاهي ورثه با افرادي مواجه مي‌‌شوند كه ادعا مي‌كنند فرد متوفي قبل از فوت خود، به آن ها بدهي داشته است و اين موضوع ممكن است باعث مشكلاتي براي بازماندگان شود. براي جلوگيري از وقوع چنين مسائلي، توجه به نكاتي ضروري به نظر مي‌رسد. در مجله دلتا در خصوص قوانين و مقررات مربوط به بدهي متوفي بررسي شده است.

مطالبه طلب از متوفي
هنگامي كه فردي از دنيا مي‌رود، بايد ديون و بدهي وي از امال به جاي مانده از وي كه ماترك ناميده مي‌شود، پرداخت شود. به عبارت ديگر، تركه متوفي در اثر فوت به طور قهري (اجباري) به ورثه او منتقل مي‌شود و در صورتي كه شخص فوت شده بده از قبل بدهي داشته باشد، پرداخت طلب طلبكاران بر عهده ورثه وي است كه بايد از اموال و دارايي هاي متوفي بپردازند. بنابراين وقتي فردي فوت مي‌كند، بدهي وي چه حال (بدهي حال، بدهي است كه پرداخت آن مدت ندارد و بايد فوراً پرداخت شود) و چه موجل (بدهي است كه پرداخت آن مدت دارد)، بايد فوراً و سريعاً پرداخت شود.

مطابق قانون، ورثه مكلف نيستند غير از تركه (اموال و دارايي متوفي) چيزي بيشتر به طلبكاران بدهند. به همين دليل اگر اموال متوفي براي اداي تمام ديون كافي باشد، بين تمام بستانكاران به نسبت طلب آن ها تقسيم مي‌شود، مگر اينكه ورثه تركه را بدون شرط و به صورت مطلق قبول كرده باشند به اين معني كه وراث تعهد ضمني مي‌كنند كه كليه ديون و تعهدات متوفي را پرداخت كنند كه در اين صورت مسئول خواهند بود.

به طور مثال هر گاه شوهر فوت كند و پدر و مادر وي در قيد حيات باشند و در هنگام فوت، اموال او ۱۰۰ ميليون تومان باشد و از طرفي ديگر، مهريه همسر وي نيز تعدادي سكه به ارزش ۳۰۰ ميليون تومان باشد، در صورتي كه پدر و مادر زوج تركه را به طور مطلق قبول كنند، زن مي‌تواند براي دريافت مبلغي كه بيشتر از دارايي به جا مانده از متوفي است، به آن ها مراجعه كند. البته بايد به اين نكته توجه داشت كه در مواردي كه وراث متعدد هستند مي‌توانند اين مسئوليت را قبول نكنند و در واقع رد تركه توسط هر كدام از آن ها ممكن خواهد بود. در اين صورت، وارثي كه تركه را رد مي‌كند، اين موضوع را بايد كتباً يا شفاهاً در مدت يك ماه از تاريخ اطلاع وارث از فوت مورث، به دادگاه اعلام كند. در غير اين صورت اين امر در حكم قبول تركه است (به اين معني كه بدهي متوفي را ورثه قبول كنند).

آيا ورثه مسئول پرداخت بدهي هاي متوفي هستند؟
در صورت پرداخت بدهي هاي متوفي اگر چيزي از اموال باقي بماند، به وارث متوفي داده مي‌شود. همچنين ورثه متوفي بدهكار مي‌توانند تصفيه تركه را از دادگاه بخواهند، كه در اين صورت بعد از تصفيه باقيمانده تركه بين وارث تقسيم خواهد شد. بنابراين در صورتي كه از بعد از تصفيه تركه، چيزي از تركه باقي بماند، هر يك از وراث مي‌تواند سهم‌الارث خود را دريافت كند.

مطابق قانون، مالكيت ورثه نسبت به اموال متوفي محقق نمي‌شود، مگر پس از اداي بدهي هايي كه متوفي داشته است. بنابراين معاملات ورثه زماني صحيح تلقي مي‌شود كه ديون متوفي پرداخت شده باشد. در غير اين صورت آن معاملات صحيح نبوده و طلبكاران مي‌توانند آن را برهم بزنند، مگر در شرايطي كه بدهي هاي آنان پرداخت شود و يا اينكه معاملات ورثه متوفي بدهكار را تنفيذ و قبول كنند.

حقوق و ديون تعلق‌ گرفته به تركه متوفي
هنگامي كه شخصي فوت مي‌كند، حقوق و ديوني كه بر عهده او بوده است از اموال به جاي مانده از وي دريافت مي‌شود و بايد قبل از تقسيم ارث آن ادا شودبه صورتي كه ابتدا بايد هزينه كفن و دفن و ساير هزينه‌ هاي ضروري از تركه داده شود. شايان ذكر است كه براي برداشتن وجه نقد يا فروش قسمتي از تركه كه براي هزينه كفن و دفن متوفي لازم است، اجازه تمام ورثه و اشخاص ذي‌نفع در تركه لازم نيست. و از طرف ديگر بدهي ها و واجبات مالي متوفي بايد پرداخت شود. و در نهايت وصيت نامه به اجرا گذاشته مي‌شود.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

قاچاق اقسام متفاوتي دارد كه براي هر كدام از آنها مجازاتي تعيين شده است. بنابراين هر شخصي كه مرتكب قاچاق كالا و ارز و حمل و نگهداري آنها شود، علاوه‌ بر ضبط كالا به پرداخت جريمه‌ هاي نقدي هم محكوم مي‌شود.

به هر كالايي كه به‌ صورت مخفيانه به مرزهاي كشور وارد يا از آن خارج شود كه معامله‌ آن از طرف دولت ممنوع شده باشد، قاچاق گفته مي‌شود. در مجله دلتا قصد داريم به بررسي مفهوم حقوقي قاچاق و معرفي راهكارهاي انجام شده براي پيشگيري از قاچاق كالا و مجازات آن در قانون بپردازيم.

تعريف قاچاق كالا چيست؟
طبق قانون مبارزه با قاچاق ارز و كالا مصوب ۱۳۹۲، قاچاق كالا و ارز عبارت است از «هر نوع فعل يا ترك فعل كه موجب نقض تشريفات قانوني مربوط به ورود و خروج كالا و ارز شود و براساس اين قانون يا ساير قوانين، قاچاق محسوب و براي آن مجازات تعيين شده باشد، در مبادي ورودي يا هر نقطه از كشور حتي محل عرضه‌ي آن در بازار داخلي كشف شود.» بنابراين قاچاق در صورتي اتفاق مي‌افتد كه حمل‌ و نقل كالا برخلاف محدوديت يا ممنوعيتي باشد كه طبق قانون مقرر شده است. مواردي همچون ورود و صدور اجناس مجاز بدون دادن عوارض گمركي را مي‌توان از جمله مصاديق قاچاق عوارض گمركي دانست. شايان ذكر است كه منظور از كالا هر چيزي است كه طبق نظر اكثريت مردم و عرف، ارزش اقتصادي دارد و مردم در قبال آن پول پرداخت مي‌كنند.

در قانون ياد شده  اقسام كالا تعريف شده است كه عبارتند از:
• كالاي ممنوع: كالايي كه ورود يا صدور آن به‌ موجب قانون ممنوع است.
• كالاي مجاز مشروط: كالايي كه صدور يا ورود آن علاوه‌ بر انجام تشريفات گمركي حسب قانون نيازمند كسب مجوز از مرجع ذي‌صلاح قانوني است.
• كالاي مجاز: كالايي است كه صدور يا ورود آن با رعايت تشريفات گمركي و بانكي، نياز به كسب مجوز ندارد.
منظوراز تشريفات گمركي و بانكي عبارت است از عملياتي از جمله اخذ مجوزهاي لازم و ارائه به مراجع ذي‌صلاح كه بايد براي صادرات يا واردات كالا در كشور مبداء يا مقصد به منظور پرداخت ماليات و… توسط صاحب كالا يا نماينده‌‌ قانوني او انجام تا كالا از گمرك ترخيص شود.

پيشگيري از قاچاق كالا
اقداماتي كه به‌ منظور پيشگيري از قاچاق و شناسايي كالاهاي خارجي و مجاز كه طبق قانون وارد كشور شده و تمايز آن ها از كالاهاي قاچاق يا جعلي و غير استاندارد، انجام مي‌شود عبارتند از :

۱.ترخيص كالاها از گمرك منوط به ارائه‌ گواهي‌ هاي شناسه‌ كالا (شامل مشخصات كالا) و شناسه‌ رهگيري (منحصر به‌ فرد كردن هر كالا نسبت به كالاي ديگر) باشد.
۲.فروش و عرضه‌ اين كالاها در بازارهاي داخلي به‌ صورت خرده فروشي، در صورتي انجام گيرد كه داراي شناسه‌ كالا و شناسه‌ رهگيري باشند.
۳.ايجاد و راه‌ اندازي سامانه‌ هاي هوشمند براي نظارت بر فرايند واردات و صادرات، حمل، نگهداري و مبادله‌ كالا كه كليه‌ دستگاه‌ هاي مرتبط با تجارت خارجي كشور موظف هستند تا در خصوص اين زمينه با به كارگيري افراد با تجربه و متخصص، با دستگاه‌ هاي مسئول در امر مبارزه با اين جرم همكاري‌ هاي لازم را به عمل مي‌آورند.

مجازات قاچاق كالا
قاچاق اقسام متفاوتي دارد كه طبق قانون مبارزه با جرم قاچاق، براي هر كدام از آن ها مجازاتي در نظر گرفته شده است. بنابراين براي قاچاق و حمل و نگهداري ارز و كالا، علاوه‌ بر ضبط كالا، جريمه‌ هاي نقدي هم تعيين مي‌شود. در مواردي كه عين كالا موجود نباشد، مرتكب حسب مورد به پرداخت معادل ارزش كالا نيز محكوم مي‌شود، مگر اينكه از بين رفتن كالا، تقصير مرتكب نباشد. همچنين مبلغي كه از فروش كالاي قاچاق به دست آمده است و همچنين ابزار و وسايلي كه براي ساخت كالاي ممنوع مورد استفاده قرار گرفته‌است نيز طبق قانون ضبط و توقيف مي‌شوند.

نحوه رسيدگي به جرم قاچاق
رسيدگي به جرائم قاچاق زماني است كه قاچاق كالاي ممنوع به‌ صورت حرفه‌اي و سازمان‌ يافته انجام شود. در مواردي كه قاچاق ارز و كالا توسط مأموران دولتي انجام شود مرتكب، به حبس يا انفصال از خدمات دولتي محكوم مي‌شود و رسيدگي به آن در صلاحيت دادگاه انقلاب و دادسرا است. ساير پرونده‌ هاي مربوط به قاچاق كالا در صلاحيت سازمان تعزيرات حكومتي است. اين سازمان مسئوليت رسيدگي به تخلفات صنفي و اقتصادي را بر عهده دارد و با توجه به اينكه قاچاق كالا از مصاديق جرائم اقتصادي است، در اين مرجع به آن رسيدگي مي‌شود.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

ساعات كار كارمندان دولت 44 ساعت در هفته است و تنظيم و ترتيب ساعات كار ادارات با پيشنهاد سازمان مديريت و تصويب هيات وزيران تعيين مي‌شود و تغيير ساعت كار كارمندان در موارد ضروري با رعايت سقف مذكور با سازمان مديريت و برنامه ريزي است.

تعيين ساعت كار كاركنان دولت يكي از موضوعاتي است كه براي خيلي از مردم به خصوص كارمندان ايجاد سؤال كرده است. دولت عهده دار تعيين و تنظيم ساعات كار كارمندان است و مصالح و نظم عمومي جامعه ايجاب مي‌كند كه ساعت كار براي عموم تعيين و به شكل مناسب اطلاع رساني شود. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

ساعت كار طبق قانون كار
مطابق ماده ۸۷ قانون مديريت خدمات كشوري ساعات كار كارمندان دولت ۴۴ ساعت در هفته است و تنظيم و ترتيب ساعات كار ادارات با پيشنهاد سازمان مديريت و تصويب هيات وزيران تعيين مي‌شود و تغيير ساعت كار كارمندان در موارد ضروري با رعايت سقف مذكور با سازمان مديريت است. شايان ذكر است كه در سال ۱۳۹۰ دولت براساس قانون براي كنترل منابع آلوده كننده هوا اقدام به كنترل تردد وسايل نقليه و به تبع آن كاهش ساعات كار ادارات شهر تهران كرده است. بنابراين اصل براين است كه فقط در شرايط خاص نظير آلودگي هوا و تغييرات جوي دولت مي‌تواند ساعت هاي كاري را براي مقطع زماني مشخص به صورت موقت كم و زياد كند و با بازگشت شرايط جوي به حالت عادي ساعت هاي كاري نيز بايد به همان ميزان كه در قانون آمده برگردانده شود.

نقش دولت در تعيين ساعت كار كاركنان چيست؟
كارمندان مي‌توانند با موافقت دستگاه هاي اجرايي، ساعات كار خود را تا يك چهارم ساعت كار روزانه يعني حداكثر ۱۱ ساعت كاهش دهند و ميزان حقوق و مزايا و نحوه محاسبه سوابق خدمت اين قبيل كارمندان متناسب با ساعات كار آنان تعيين خواهد شد. همچنين طبق قانون، دستگاه هاي اجرايي مي‌توانند در موارد خاص با موافقت هيات وزيران و رعايت سقف ساعات كار با توجه به شرايط جغرافيايي و منطقه اي و فصلي ساعات كار خود را به ترتيب ديگري تنظيم كنند.

علاوه بر آن كليه دستگاه هاي اجرايي استاني موظفند ساعات كار خود را در ۶ روز هفته تنظيم كنند. شايان ذكر است كه هر يك از دولت ها بر اساس مصالح و با توجه به شرايط ساعات كار كاركنان خود را تنظيم مي‌كنند. با وجود اين بايد اين تغييرات با رعايت سقف ساعات كار و مقتضيات اجتماعي باشد. به عنوان مثال دولت قبل به دليل بحث آلودگي هوا در مقطعي ساعات كار كاركنان را تغيير داد. بنابراين اقدام دولت به تعيين ساعات كار منطبق با اختيارات و ضوابط قانوني است اما نكته اي كه وجود دارد اين اختيار براي تهران به صورت مستقيم توسط هيات دولت به اجرا گذاشته مي‌شود و در استان ها اين اختيار به استانداري ها داده شده است.

مطابق قانون مديريت خدمات كشوري هر يك از دستگاه هاي اجرايي مي‌توانند در موارد خاص با موفقيت هيأت وزيران و رعايت سقف ساعات كار با توجه به شرايط مختلف، ساعات كار خود را به گونه اي ديگر تنظيم كنند و اين امر تأثيري در اختيارات مربوطه ندارد. بنابراين مهم ترين اصل در چنين مواردي ارائه خدمات عمومي به افراد و تعطيل نشدن اين گونه خدمات است.

آيا دوركاري هم شامل ساعت كار مي‌شود؟
طبق قانون مديريت خدمات كشوري ۴۴ ساعت كار در هفته به مفهوم الزام به حضور فيزيكي كاركنان ادارات در محل كار نيست بلكه دوركاري را نيز شامل مي‌شود. همچنين بروز مشكلاتي مانند ترافيك و آلودگي هوا از علل و دلايل كاهش ساعات كار در تهران بوده است در نهايت ديوان عدالت اداري در راي خود اقدام دولت را در كاهش ساعات اداري قانوني اعلام كرده است.

نكات حقوقي مهم در مورد ساعت كار كاركنان
۱. هرگونه تغيير در ساعات اداري بايد با توجه به اختيارات قانوني انجام شود.

۲. مسئوليت تعيين ساعات كار كارمندان، هيات وزيران يا مراجع مورد نظر اين نهاد است

۳. در بخش كارگري مقررات تعيين ساعات كار، طبق مقررات كارگاه هاي بخش خصوصي يا همان كارگاه ها است.
۴.دولت ها علاوه بر تعيين ساعات كار مي‌توانند براي مباحث آلودگي هوا يا موارد ديگري ساعات كار را كاهش يا افزايش دهند.

۵. هر يك از افراد حقيقي و حقوقي و از جمله قضات دادگاه ها مي‌توانند ضمن مراجعه به ديوان عدالت اداري نسبت به تعيين ساعات كار درخواست رسيدگي كنند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...